Umowa sprzedaży mieszkania — wzór, co powinna zawierać

Zakup mieszkania jest dużym wydarzeniem w życiu każdej rodziny. Umowa sprzedaży mieszkania, która spowoduje przejście prawa własności lokalu na kupującego, powinna zawierać pewne obowiązkowe elementy. Ponadto umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Sformułowanie dokumentu w sposób sprzeczny z obowiązującymi przepisami spowoduje nieważność umowy sprzedaży. Jeśli chcesz dowiedzieć się, co powinna zawierać prawidłowo napisana umowa sprzedaży mieszkania, uważnie przeczytaj poniższy tekst.

Czym jest umowa sprzedaży mieszkania?

Umowa sprzedaży mieszkania służy do przeniesienia prawa własności nieruchomości. W odróżnieniu od umowy przedwstępnej może być zawarta jedynie w formie aktu notarialnego. Niezachowanie jej powoduje nieważność umowy sprzedaży. W dokumencie powinny znajdować się m.in. informacje dotyczące stron umowy, zbywanej nieruchomości czy terminu jej wydania. Dodatkowo w akcie notarialnym notariusz opisuje przedłożone przez strony umowy dokumenty i zaświadczenia oraz sporządza wniosek do właściwego sądu o wprowadzenie zmian w księdze wieczystej danej nieruchomości.

Czym jest akt notarialny mieszkania?

Dokumenty w formie aktu notarialnego sporządza się, gdy wymagają tego właściwe przepisy prawne lub gdy chcą tego osoby zainteresowane. Akt notarialny potwierdza dokonanie konkretnej czynności prawnej. Chcąc sprzedać lub kupić mieszkanie należy udać się do notariusza, który na podstawie przedłożonych przez strony informacji i dokumentów sporządza akt notarialny mieszkania. Urzędnik, wykonując swoje obowiązki, musi przestrzegać przepisów prawa o notariacie. Jeżeli dokonamy zakupu mieszkania z pominięciem notariusza, transakcja będzie nieważna. W akcie notarialnym mieszkania powinny znaleźć się następujące dane:

• miejsce oraz dzień, miesiąc, rok sporządzenia aktu notarialnego,

• dane stron biorących udział w podpisaniu aktu notarialnego,

• dane notariusza oraz adres siedziby kancelarii notarialnej,

• oświadczenia stron umowy na podstawie przedstawionych dokumentów,

• stwierdzenie odczytania, zaakceptowania i podpisania aktu notarialnego,

• podpisy notariusza oraz osób biorących udział w czynności prawnej.

Jak powinien wyglądać wzór aktu notarialnego sprzedaży mieszkania?

Akt notarialny sporządza wybrany przez strony umowy sprzedaży mieszkania notariusz. Każdy urzędnik może inaczej sformułować poszczególne postanowienia umowy oraz opisać je w różnej kolejności. Akt notarialny sprzedaży mieszkania powinien być opatrzony tytułem „akt notarialny”, numerem repertorium oraz pieczęcią notariusza. Każda kancelaria notarialna prowadzi wykaz akt zwany repertorium.

Następnie notariusz weryfikuje dane osobowe sprzedającego i nabywcy na podstawie okazanych przez nich dowodów tożsamości. Kolejnym elementem aktu notarialnego jest umowa sprzedaży mieszkania. W niej obligatoryjnie muszą znaleźć się szczegółowe informacje na temat m.in. przedmiotu umowy, sprzedawcy i nabywcy, ceny nieruchomości czy terminu wydania mieszkania. Konieczne jest również przedłożenie dokumentów, które potwierdzają autentyczność, przedstawionych przez strony umowy informacji. Akt notarialny na końcu powinien być odczytany i podpisany przez strony umowy i notariusza.

Co zawiera umowa sprzedaży mieszkania?

Po złożeniu podpisów przez strony umowy następuje przeniesienie na kupującego prawa własności nieruchomości. Umowa kupna-sprzedaży mieszkania może mieć różny wzór, lecz powinna zawierać następujące elementy:

1. Dzień, miesiąc, rok sporządzenia umowy

2. Dane stron umowy oraz notariusza

3. Szczegółowy opis przedmiotu sprzedaży

4. Cenę sprzedaży oraz formę płatności

5. Termin wydania nieruchomości,

6. Oświadczenia oraz podpisy obu stron umowy.

Jakie dane stron umowy musi zawierać akt notarialny?

W akcie notarialnym muszą znaleźć się informacje na temat sprzedającego i nabywającego daną nieruchomość. Jeżeli jedną ze stron jest firma, należy podać nazwę i siedzibę firmy, oraz numer REGON, KRS, NIP. W każdym przypadku wymagane jest podanie takich informacji jak:

• imię (ewentualnie imiona) i nazwisko,

• imiona rodziców,

• numer PESEL,

• stan cywilny i obywatelstwo,

• adres bądź adres do doręczeń w przypadku, jeśli jest inny niż miejsce zamieszkania,

• rodzaj i numer dowodu osobistego lub innego dowodu tożsamości oraz jego termin ważności.

Umowa sprzedaży mieszkania — jakie są wymagane dokumenty?

Niezależnie od typu przedmiotu umowy sprzedaży wymagane jest przedstawienie:

1. W przypadku osób fizycznych — dokumentów tożsamości,

2. W przypadku osób prawnych — umowa i statut spółki, konieczne do sporządzenia umowy uchwały i zgody właściwych organów, jeśli wymagają tego stosowne przepisy,

3. Jeśli kupujący wziął kredyt na zakup mieszkania — umowy kredytowej,

4. Jeśli sporządzono intercyzę — wypis aktu notarialnego,

5. Podstawy nabycia nieruchomości,

5. Zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o braku zaległości podatkowych.

Umowa sprzedaży mieszkania — jakie są dodatkowo wymagane dokumenty?

Umowa sprzedaży mieszkania może dotyczyć różnych nieruchomości. Od statusu danej nieruchomości zależy jaki zestaw dokumentów będziemy musieli przedstawić notariuszowi. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, które jest odrębnym lokalem, musimy podać dodatkowo m.in.:

1. Numer księgi wieczystej nieruchomości,

2. Podstawę nabycia nieruchomości,

3. Wypis z rejestru lokali oraz rejestru gruntów

4. W niektórych przypadkach konieczne jest przedstawienie zaświadczenia, czy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji

W przypadku lokalu stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo należy podać m.in.

1. Numer księgi wieczystej (jeśli jest założona),

2. Ważne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo do lokalu oraz o braku zaległości w opłatach,

3. Ważne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku osób zameldowanych w mieszkaniu.

Co powoduje nieważność umowy kupna — sprzedaży mieszkania?

Przeniesienie prawa własności mieszkania może w pewnych okolicznościach zostać uznane za nieważne np. jeśli w treści dokumentu nie ma podanej ceny sprzedaży. Bezskuteczność umowy sprzedaży mieszkania powodują również wady oświadczenia woli stron, do których zaliczamy m.in. brak świadomości, podstęp, groźbę czy pozorność oświadczenia woli.

Jakie są koszty umowy sprzedaży nieruchomości?

Przeniesienie prawa własności mieszkania wiążę się z poniesieniem pewnych kosztów, w skład których wchodzą:

• Taksa notarialna ustalana indywidualnie ze stronami,

• Opłaty za wypisy aktu notarialnego,

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynoszący 2% wartości rynkowej mieszkania,

• Opłaty sądowe, których wysokość uzależniona jest od przedmiotowego stanu faktycznego.

Jaka jest funkcja umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania?

Zakup mieszkania to poważna inwestycja dlatego często strony decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej zobowiązującej je do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest jednym z etapów procesu, który finalnie ma doprowadzić do przeniesienia praw własności konkretnej nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania została uregulowana w Kodeksie Cywilnym. Może być sporządzona jednakowo w formie umowy cywilnoprawnej, jak i notarialnej. Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania podpisują m.in. osoby, które zdecydowały się nabyć mieszkanie od dewelopera.

Zadaniem umowy przedwstępnej jest zagwarantowanie, że w przyszłości dojdzie do podpisania umowy docelowej. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się następujące elementy:

• dzień, miesiąc i rok zawarcia umowy,

• tytuł i miejsce podpisania umowy,

• dane osobowe sprzedającego i nabywcy,

• cena nieruchomości,

• szczegółowy opis przedmiotu umowy.

Jakie są skutki zerwania umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna pełni funkcję gwarancyjną podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie umowy cywilnoprawnej i dojdzie do jej zerwania, wiążę się to z przekazaniem zadatku lub zaliczki stronie poszkodowanej. Zerwanie umowy przedwstępnej podpisanej u notariusza umożliwia dochodzenie roszczenia odszkodowawczego, a także żądanie podpisania umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Jeśli poszkodowany zdecyduje się na odszkodowanie, zostaje pozbawiony możliwości ubiegania się o zawarcie umowy sprzedaży.

Warto w umowie przedwstępnej umieścić zapis stanowiący o dobrowolnym prawie do odstąpienia od umowy przedwstępnej. Strony w dokumencie mogą określić, jakie są warunki zerwania umowy oraz tego następstwa. Kupujący, który zamierza sfinansować zakup mieszkania ze środków uzyskanych z kredytu, może zastrzec w umowie przedwstępnej, że jeśli nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej, będzie mógł odstąpić od umowy bez ponoszenia kosztów. Roszczenia za zerwanie umowy przedwstępnej wygasają po upływie roku od chwili, w której umowa docelowa powinna być zawarta.

Jakie są koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jeśli zdecydujemy się na podpisanie umowy cywilnej w formie umowy cywilnoprawnej, nie poniesiemy żadnych kosztów z tym związanych. Z kolei, gdy wybierzemy formę aktu notarialnego, trzeba uwzględnić dodatkowe koszty, na które składa się taksa notarialna, opłata sądowa oraz koszty wypisów.

Podsumowanie

Prawidłowo sporządzona umowa sprzedaży mieszkania musi zawierać takie elementy jak datę sporządzenia umowy, dane notariusza, sprzedającego oraz nabywcy, opis nieruchomości, cenę, sposób zapłaty, termin wydania, oświadczenia i podpisy stron. Wszystkie informacje oraz dokumenty zawarte w akcie notarialnym są drobiazgowo weryfikowane przez notariusza. Jeżeli chcemy dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy, możemy podpisać przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania, która zabezpieczy finalizację transakcji.