Ryzyko na rynku nieruchomości. Na co trzeba zwrócić uwagę przy inwestowaniu na rynku nieruchomości? 

Rynek nieruchomości jest jednym z najważniejszych sektorów gospodarki w wielu krajach. Nieruchomości stanowią jedną z najpopularniejszych form inwestycji, ponieważ mogą przynosić stałe dochody w postaci wynajmu oraz generować zyski z ich sprzedaży. Rynek nieruchomości nieustannie się rozwija. W parze z jego rozwojem, rozwija się także liczba dostępnych instrumentów finansowych pozwalających na alokację kapitału na tym rynku. Progresywnie rośnie liczba sposobów i metod finansowania inwestycji, a także zwiększa się liczba podmiotów i uczestników funkcjonujących na tym rynku. Naturalnie, zmiany te, implikują ze sobą ryzyko - cechę podstawową, charakterystyczną dla każdej inwestycji która jest niezwykle ważną kwestią w procesie inwestycyjnym. 

Pojęcie ryzyka. Koncepcja negatywna i koncepcja neutralna.

Pojęcie ryzyka jest pojęciem wieloznacznym i wielowymiarowym. W finansach, podział ryzyka uwzględnia dwie podstawowe jego koncepcje: koncepcję negatywną która jest podejściem asymetrycznym i jednostronnym oraz koncepcję neutralną, która jest rozumiana jako symetryczna oraz dwustronna. 

Negatywna koncepcja tożsama jest z potocznym rozumieniem samego ryzyka. Według definicji proponowanej przez słownik języka polskiego, “ryzyko to jest możliwość, że coś się nie uda” - co sprawia, że ryzyko jest tu rozumiane jako zagrożenie, a jego efektem może być szkoda lub strata. Z kolei koncepcja neutralna, która jest częściej stosowana, to według SJP “przedsięwzięcie, którego wynik nie jest znany”. Ryzyko jest wówczas interpretowane równocześnie jako zagrożenie i szansa. Przez ryzyko można więc rozumieć, możliwość niezgodności wyniku osiągniętego z oczekiwanym, przy czym wynik ten może być pozytywny lub negatywny. Ryzyko więc, jest tożsame ze zmiennością zdarzeń. Inwestorzy są narażeni na ryzyko wszędzie tam, gdzie ich aktywność inwestycyjna narażona jest na potencjalne korzyści i straty.

Rodzaje ryzyka. Ryzyko systematyczne na rynku nieruchomości

Każda przeprowadzona inwestycja na rynku nieruchomości, niezależnie czy została ona dokonana w sposób bezpośredni lub pośredni, w mniejszym lub większym stopniu obarczona jest ryzykiem. Istotny wpływ na poziom ryzyka mają czynniki - makroekonomiczne i mikroekonomiczne. Wspólnie te czynniki składają się na ryzyko całkowite. Czynniki makroekonomiczne, tworzą ryzyko systematyczne. W kontekście nieruchomości, ten typ ryzyka wiąże się głównie z procesami inflacyjnymi oraz ogólnymi warunkami społecznymi, gospodarczymi i ekonomicznymi. Ryzyko systematyczne odnosi się do ogółu rynku, przez co nie może być kontrolowane (nawet częściowo) przez indywidualny podmiot. Ryzyko to wynika głównie z warunków ekonomicznych lokalnego i globalnego rynku. Ingerować na jego poziom zatem, mogą wpływać jedynie rządy, parlamenty, banki centralne, oraz jednostki którym to ryzyko podlega bezpośredniej kontroli. Pomimo braku możności wpływania na jego poziom, pod względem czynników ryzyka systematycznego, nieruchomości są oceniane jako stosunkowo bezpieczny instrument inwestycyjny. Ryzyko systematyczne w rezultacie oddziaływania czynników zewnętrznych wpływa jednakowo na cały rynek, dotycząc w porównywalnym stopniu każdej lub co najmniej dużej części nieruchomości. 

Poniższa tabela przedstawia kilka podstawowych czynników które składają się na ryzyko systematyczne.

Opis:

Ryzyko gospodarcze (rynkowe) - Związane ze złożonością i specyfiką rynku nieruchomości. Okoliczności powodujące niepowodzenia inwestycyjne, zwłaszcza wpływ zdarzeń na które jednostka funkcjonująca na rynku nieruchomości nie ma wpływu. 

Ryzyko stopy procentowej - Ewentualność poniesienia strat podczas inwestycji, w związku z niekorzystnymi zmianami stóp procentowych.

Ryzyko inflacji - Występuje w przypadku zmniejszającej się siły nabywczej kapitału, który został zainwestowany w zakup nieruchomości lub gdy dochód generowany przez nieruchomość nie dorównuje tempa szybko wzrastających kosztów utrzymania.

Ryzyko finansowe - Ryzyko finansowe jest silnie związane z finansowaniem inwestycji kapitałem obcym. Osoba posiłkująca się kapitałem obcym w celu sfinansowania inwestycji musi mieć zapewniony dochód by móc to zobowiązanie spłacić.

Ryzyko prawne - Nieprzejrzystość, dwuznaczność i niestabilność systemów prawnych może skutkować opóźnieniami w realizacji inwestycji, oraz niepewność w zakresie ostatecznych efektów podejmowanych przez inwestorów na rynku nieruchomości.

Ryzyko polityczne - Uwarunkowane przez decyzje polityczne w skali makro i mikroekonomicznej.

Ryzyko wzrostu kosztów - Związane jest bezpośrednio z relatywnie długim czasem wymaganym do realizacji inwestycji, przez co sporządzenie dokładnej prognozy kosztów jest utrudnione.

Ryzyko podatkowe - Możliwość zmiany stawek podatkowych podczas realizowania przedsięwzięcia inwestycyjnego. 

Ryzyko demograficzne - Aspekty demograficzne oraz powiązane z nimi kwestie. Deweloperzy uważają je za czynnik determinujący popyt.

Ryzyko preferencji nabywców - Tożsame jest z ryzykiem związanym z jakością funkcjonalną i techniczną nieruchomości, zmianą dochodów gospodarstw domowych, zmianą modelu rodziny oraz zmianą popytu i podaży.

Rodzaje ryzyka. Ryzyko specyficzne na rynku nieruchomości

Mikroekonomiczne czynniki tworzą ryzyko niesystematyczne, inaczej nazywane specyficznym. Ryzyko specyficzne, podobnie jak ryzyko niesystematyczne, dotyczy przyszłych wydarzeń, ale inwestor może wpływać na nie i kontrolować lub ograniczać je. Ryzyko specyficzne ma silne powiązanie z konkretnym aktywem, instrumentem finansowym lub przedsięwzięciem inwestycyjnym. Przykładami ryzyka specyficznego są negatywne zmiany w otoczeniu lokalnym, bankructwo najemcy lub szybkie zużycie funkcjonalne nieruchomości. W kontekście nieruchomości, ryzyko specyficzne odnosi się do ryzyka związanego z konkretną nieruchomością. Czynniki tworzące ryzyko specyficzne oddziałują na wybraną nieruchomość. Ten typ ryzyka jest całkowicie dywersyfikowalny, co oznacza, że inwestor może je prawie całkowicie wyeliminować.

Poniższa tabela przedstawia kilka podstawowych czynników które składają się na ryzyko specyficzne.

Opis:

Ryzyko popytu na nieruchomości - Prawdopodobieństwo nieosiągnięcia założonego dochodu w przeprowadzonych analizach inwestycyjnych. Trudności z wynajmem lub sprzedażą obiektu.

Ryzyko podaży nieruchomości - Ryzyko podaży może występować w dwóch przypadkach. W przypadku niedoboru podaży, gdy na rynku może przejawiać się brak mieszkań na danym rynku lokalny. W przypadku nadpodaży, gdy podaż nieruchomości przewyższa zgłaszane zapotrzebowanie.

Ryzyko ceny nieruchomosci - Odnosi się do gwałtownego wzrostu jak i zarówno spadku cen.

Ryzyko czasu realizacji inwestycji - Poziom opłacalności inwestycji w dużej mierze warunkowany jest przez czas realizacji niezbędny do jej realizacji.

Ryzyko stanu prawnego nieruchomości - Jedno z najbardziej istotnych ryzyk występujących na rynku nieruchomości. Jest ono ściśle związane z takimi kwestiami jak niedopełnienie wymogów formalno-prawnych oraz nieprawidłowa ocena faktycznego stanu prawnego nieruchomości.

Ryzyko stanu technicznego nieruchomości - Jakość wykonania budynku ma istotny wpływ na możliwości i współczynnik pozyskiwania nowych najemców (lub nabywców) oraz poziomu kwoty czynszu najmu.

Ryzyko zarządzania i administrowania - W swoim zakresie obejmuje umiejętność zwerbowania oraz doboru nabywców i najemców.

Ryzyko braku stabilności finansowej - Polega na możliwości utraty płynności. Ryzyko braku stabilności finansowej implikuje ryzyko bankructwa co ostatecznie i skrajnie może doprowadzić do upadłości podmiotu (np. dewelopera).

Ryzyko braku doświadczenia - Wiążące się z doświadczeniem, kwestie takie jak błędy proceduralne i szeroko idące za tym skutki (np. wzrost kosztów, opóźnienie realizacji inwestycji.

Ryzyko lokalizacji nieruchomości - Lokalizacja oraz otoczenie mają diametralny wpływ na opłacalność inwestycji. Decydując się na inwestowanie w nieruchomości, inwestor powinien koniecznie zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania w celu chociażby zaznajomienia się z planowanymi realizowanymi inwestycjami. Zmiany lokalne oraz infrastruktury, związane z przykładowo powstaniem nowych budynków obok omawianej nieruchomości mogą zwiększyć lub zmniejszyć wartość nieruchomości.

Podsumowanie
 

W kontekście nieruchomości, podział na ryzyko systematyczne i niesystematyczne odnosi się do szczególnych uwarunkowań związanych z inwestowaniem w nieruchomości. Proces inwestycyjny na rynku nieruchomości to przedsięwzięcie o względnie wysokim ryzyku, lecz i tak dużo niższym niż w przypadku inwestycji chociażby na rynku akcji. Rynek nieruchomości dość szybko reaguje na zmiany w lokalnej działalności gospodarczej i politycznej. Z większym opóźnieniem reaguje na wydarzenia makroekonomiczne o charakterze regionalnym, międzynarodowym i krajowym. Ryzyko na rynku nieruchomości jest skomplikowaną siecią powiązań i zależy nie tylko od kwestii związanych z konkretną nieruchomością, ale także od całego otoczenia rynku. Osoba chcąca zainwestować pieniądze na rynku nieruchomości musi odpowiednio dopasować do swojego profilu inwestycyjnego sposób inwestycji i obszar rynku na którym chce działać.  Należy jednak pamiętać, że każdy sposób inwestowania i każdy obszar rynku związane są z odrębnym ryzykiem. Aby zminimalizować ryzyko inwestycji w nieruchomości, warto dogłębnie zapoznać się z zagrożeniami jakie mogą wystąpić na tym rynku. Ponadto, ważne jest, aby na bieżąco śledzić sytuację na lokalnym i globalnym rynku i być przygotowanym na ewentualne zmiany koniunktury.

Zobacz też:

Jakie funkcje spełnia rynek nieruchomości?

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości - o czym trzeba wiedzieć?

Makroekonomiczne i mikroekonomiczne otoczenie - rynek nieruchomości