Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Kto kreuje rynek nieruchomości?

Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Z jakich podmiotów składa się rynek nieruchomości?

Literatura dokonuje klasyfikacji i podziału uczestników rynku nieruchomości na podmioty kreujące podaż praw do nieruchomości, podmioty zgłaszające popyt na nieruchomości, podmioty obsługujące rynek nieruchomości oraz pozostałych uczestników rynku których obecność jest konieczna dla prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomości.

Podmioty kreujące podaż na rynku nieruchomości

Ze względu na różnorodność rynku nieruchomości, sprecyzowanie terminu podaży wymaga podejścia wieloaspektowego - mamy tu bowiem styczność z nieruchomościami zarówno zabudowanymi, jak i niezabudowanymi, o różnym przeznaczeniu i stanie technicznym. Mamy też do czynienia z trzema rodzajami podaży: nieruchomości, powierzchni i innych praw bądź usług związanych z nieruchomościami. Podmiot, odgrywający główną rolę w kwestii kreowania podaży, to przede wszystkim szeroko pojęty właściciel nieruchomości. Może on kreować podaż na dwa sposoby. Pierwszym z nich, jest zgłoszenie zamiaru i chęci sprzedania posiadanej nieruchomości, czyli złożenie przez niego na rynek oferty sprzedaży. Drugim, jest skierowanie na rynek nieruchomości oferty wynajmu lub wydzierżawienia wolnej powierzchni.

Kolejnym podmiotem, który ma równie istotny wpływ na kreowanie podaży co właściciel nieruchomości, to deweloper. Deweloperzy, mają wpływ na rynek głównie po stronie podaży, powodując przyrost powierzchni nieruchomości, zarówno z przeznaczeniem na sprzedaż, jak i na wynajem. Jedną z cech charakterystycznych dla działalności deweloperów jest zdolność do zidentyfikowania najlepszego przeznaczenia danej przestrzeni oraz umiejętność pozyskania środków na realizację inwestycji. Deweloperzy skupiają się na rozwoju inwestycji, dbając o optymalne wykorzystanie ludzkich i materialnych zasobów. Po ukończeniu inwestycji, w większości przypadków deweloperzy jedynie krótkookresowo stają się właścicielami lub współwłaścicielami zrealizowanej inwestycji, ponieważ z reguły starają się szybko ją sprzedać, w celu odzyskania kapitału, najczęściej by móc skierować go w nowe przedsięwzięcie. Deweloperzy na ogół realizują inwestycje posiłkując się kapitałem obcym, ograniczając swoją rolę do zarządzania inwestycją i ryzykiem (m.in. tym się różni od inwestora - nie angażuje on własnego kapitału).

Następnym podmiotem wpływającym na poziom podaży jest inwestor. Językowo, inwestor to dosłownie osoba która podejmuje się inwestycji. Inwestycja to z kolei, posługując się definicją zaproponowaną przez Jacka Hirshleifera w artykule opublikowanym w czasopiśmie “Quarterly Journal of Economics” w 1965r. ”Wyrzeczenie się bieżącej konsumpcji, na rzecz przyszłych, niepewnych korzyści”. Klasyfikacji inwestorów dokonuje się ze względu na rozmaite kryteria, w tym rozmiary kapitału, profesjonalizm zarządzania oraz źródło pochodzenia kapitału. Analizując specyfikę inwestora, należy dokonać jego klasyfikacji na dwie grupy. Pierwszą z nich stanowią tzw. inwestorzy instytucjonalni. Pojęcie to zawiera w sobie instytucje finansowe profesjonalnie zajmujące się lokowaniem i wykorzystywaniem w określonym celu pozyskanych/powierzonych im środków finansowych. Na rozwiniętych rynkach kapitałowych spotykamy się z rodzajami inwestorów instytucjonalnych takimi jak: fundusze emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne. Wszystkie te wymienione podmioty, zajmują się tworzeniem i komponowaniem portfeli inwestycyjnych, które mają za zadanie spełniać określone, zwykle długoterminowe cele inwestycyjne. Na drugą część klasyfikacji, składają się inwestorzy indywidualni, którzy posiadany kapitał finansowy lokują głównie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a ich cele inwestycyjne są od siebie niezależne, oraz z reguły zróżnicowane i indywidualne. Ze względu na wielowymiarowość formy i charakteru inwestorów indywidualnych, należy wśród nich dokonać ich podziału ze względu na ich charakter i specyfikę.

Podmioty zgłaszające popyt na rynku nieruchomości
 

Zróżnicowanie pomiędzy poszczególnymi rodzajami inwestorów indywidualnych jest elastyczne i w zależności od zmieniających się uwarunkowań i okoliczności, typ inwestora może płynnie ulegać zmianom. Z kolei mówiąc o podmiotach generujących popyt, dokonuje się następującego podziału:

●  osoby fizyczne i prawne
●  osoby krajowe i zagraniczne
●  podmioty dokonujące zakupów nieruchomości w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych

Dwie pierwsze grupy, tj. osoby fizyczne i prawne, oraz osoby krajowe i zagraniczne stanowią osoby, szukają nieruchomości w celu ich nabycia, użytkowania, a także wynajęcia. Wśród podmiotów dokonujących zakupów nieruchomości w celach inwestycyjnych, wyróżniamy fundusze inwestycyjne oraz REIT’y.

Opisane powyżej grupy, czyli podmioty tworzące stronę popytową i podażową, gromadzą się na rynku nieruchomości, w celu zawarcia konkretnej transakcji rynkowej. Może zdarzyć się tak, że dany podmiot będzie stał po obu stronach, jednocześnie generując podaż i zgłaszając popyt. Typową sytuacją dobrze obrazującą taką sytuację jest transakcja obejmująca zamianę mieszkania. Sytuacja taka może mieć miejsce, gdy przedmiotem są podobne lokale, o podobnym metrażu i stanie technicznym, jednak w lokalizacji o zupełnie innej charakterystyce - występuje wówczas wymiana ekwiwalentna co do wartości, o ile każda strona transakcji zadowala się nowym lokalem. Istnieje jeszcze jeden wariant, o którym należy wspomnieć mówiąc o zamianie lokalu - wymiana mniejszego lokalu na większy. W tej sytuacji najczęściej nie jest to wymiana ekwiwalentna wartościowo, a zatem jedna ze stron musi wyrównać i dopłacić różnice w wartości drugiej stronie.

Podmioty obsługujące rynek nieruchomości
 

Kolejnymi podmiotami funkcjonującymi na rynku nieruchomości, są podmioty zajmujące się obsługą tego rynku. To w dużej mierze dzięki jednostkom zaliczających się do tej grupy, rynek nieruchomości może sprawnie i prawidłowo funkcjonować. Do tej grupy zaliczamy: osoby prawne, które zostały do tej obsługi uznane przez państwo. Należą do nich sądy prowadzące księgi wieczyste, urzędy podatkowe pobierające na rzecz budżetu podatki i opłaty od transakcji na rynku nieruchomości, oraz organy udzielające pozwoleń na budowę i zezwalające na użytkowanie obiektów. Wśród podmiotów obsługujących rynek są także pośrednicy rynku nieruchomości którzy kojarzą strony kupna i sprzedaży, rzeczoznawcy dokonujący wycen nieruchomości, zarządcy profesjonalnie dbający o wzrost wartości nieruchomości i odpowiedni stan techniczny, notariusze których głównym zadaniem jest spisywanie umów w wymaganej prawem formie aktu notarialnego, banki które odgrywające istotną rolę w procesie finansowania nieruchomości, oraz podmioty wspomagające proces tworzenia nieruchomości i proces inwestycyjny - np. biura projektowe, wykonawcy różnych specjalizacji. Korzystanie z usług niektórych wymienionych podmiotów ma charakter dobrowolny, a innych obowiązkowy. Na gruncie opisanych podmiotów, tworzy się wyraźna tendencja między ograniczeniami rynku a usługami obligatoryjnymi - Im większy ich zakres, tym mniejsza sprawność działania rynku.
 

Pozostali uczestnicy rynku nieruchomości

Do ostatniej grupy, a konkretniej, pozostałych uczestników rynku zalicza się głównie te podmioty które zawierają tak zwane transakcje pozarynkowe. Cechą charakterystyczną takich transakcji, jest istota braku ceny transakcyjnej oraz jakiegokolwiek ekwiwalentu pieniężnego przy przenoszeniu praw własności do nieruchomości na inną osobę (Niemniej jednak przeniesienie własności odbywa się poprzez podpisanie aktu notarialnego). Ściślej mówiąc - takie przypadki określamy przede wszystkim mianem darowizny, zmianą właściciela nieruchomości w wyniku postępowania spadkowego, umowy o dożywocie lub przekazanie nieruchomości na rolnicze ubezpieczenie społeczne.

Zobacz też:
Definicja, specyfika i struktura rynku nieruchomości

Makroekonomiczne i mikroekonomiczne otoczenie - rynek nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania

Funkcje rynku nieruchomości