Otoczenie mikroekonomiczne i makroekonomiczne - rynek nieruchomości.

Od lat 30 ubiegłego stulecia, ekonomia wyróżnia w swoim pojęciu dwa obszary - mikroekonomie i makroekonomie. 

Mikroekonomia to nauka badająca, w jaki sposób przedsiębiorstwa i gospodarstwa domowe podejmują decyzje i współdziałają ze sobą na określonych rynkach. Makroekonomia z kolei zajmuje się zjawiskami charakteryzującymi i wpływającymi na całość gospodarki. Mikro i makroekonomia są bardzo ściśle ze sobą powiązane jednak różnią się od siebie. Ponieważ mikro i makroekonomia dotyczą różnych obszarów i zagadnień, wymagają różnych metod analizy. Otoczenie mikroekonomiczne i makroekonomiczne inwestora są nierozerwalnymi od siebie elementami. Zidentyfikowanie uwarunkowań ekonomicznych odgrywa kluczową rolę w przeprowadzeniu prawidłowego rachunku ekonomicznego oraz podjęciu właściwej decyzji inwestycyjnej. Uwarunkowania ekonomiczne są w gruncie rzeczy uzależnione od makrootoczenia inwestora, rozumianego jako dalsze otoczenie inwestora, oraz mikrootoczenia, które stanowi bliższe otoczenie inwestora.

Segment nieruchomości stanowi ważny element całej gospodarki. Analizując czynniki wpływające na inwestycje w sektorze nieruchomości oraz decyzje inwestycyjne, należy uwzględnić zarówno zmienne makroekonomiczne, jak i mikroekonomiczne.

Czynniki makroekonomiczne oddziaływujące na rynek nieruchomości.

Poziom dobrobytu społeczeństwa
 

Do czynników makroekonomicznych, kształtujących decyzje inwestycyjne zalicza się przede wszystkim poziom dobrobytu społeczeństwa. Produkt krajowy brutto, według Kałkowskiego, jest głównym "tłem dla funkcjonowania i rozwoju rynku nieruchomości". Tempo wzrostu PKB jest bardzo ważną miarą dla każdego inwestora, bez względu na rynek, na którym działa lub planuje działać. PKB odzwierciedla stan koniunktury w gospodarce. Dodatnia wartość tempa wzrostu PKB oznacza dla inwestora korzystne warunki gospodarcze do inwestowania. W takim przypadku, podmioty gospodarcze i gospodarstwa domowe zgłaszają coraz większy popyt na tereny budowlane, co napędza koniunkturę na rynku nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia ze spadkiem tempa wzrostu PKB, który jest charakterystyczny przede wszystkim w okresach recesji gospodarczych, jest to sygnał dla inwestorów, że zwykle nie występują odpowiednie warunki do podejmowania decyzji i przedsięwzięć inwestycyjnych na rynkach finansowych, w tym na rynku nieruchomości.

Stopy procentowe i kursy walutowe
 

Informacja o poziomie stóp procentowych i kursach walutowych jest również ważna dla inwestorów. Ze względu na to, że nieruchomość jest inwestycją bardzo kapitałochłonną, inwestorzy często poszukują źródeł finansowania za pomocą kapitału obcego. Stopy procentowe, które wyrażają cenę pieniądza, wpływają na poziom stóp dyskontowych i stopy kapitalizacji, które z kolei wpływają na wartość i ceny nieruchomości, a tym samym bezpośrednio na opłacalność samej inwestycji. Zmiana kursu walutowego działa w podobny sposób, wpływając na napływ zagranicznego kapitału na rynek nieruchomości. Ryzyko kursu walutowego można ograniczyć, używając różnych instrumentów finansowych i strategii zabezpieczających.

Inflacja
 

W kontekście czynników o skali makroekonomicznej, równie ważna co PKB i stopy procentowe jest inflacja. Inflacja oznacza wzrost poziomu cen przy jednoczesnym spadku siły nabywczej pieniądza. Inflacja jest również rozumiana jako stan nierównowagi w gospodarce wynikający z wysokiego tempa rozwoju gospodarczego. Niska inflacja wpływa korzystnie na rynek nieruchomości, między innymi ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów inwestycyjnych maleje. Wysoka inflacja również ma pozytywny wpływ na rynek, ponieważ nieruchomości często są wykorzystywane jako długoterminowa lokata kapitału chroniąca przed inflacją.
 

Koniunktura i bezrobocie
 

Następnym czynnikiem jest koniunktura i sytuacja na rynku pracy. Poziom bezrobocia informuje o liczbie osób w danym kraju pozostającej bez pracy. Inwestycje w sektorze nieruchomości są ściśle powiązane z dynamiką zatrudnienia. Wzrost zatrudnienia prowadzi do wzrostu popytu na nowe nieruchomości. W przypadku spadku zatrudnienia, popyt na nowe nieruchomości również spada. W rozwiniętych gospodarkach nowe nieruchomości powstają w odpowiedzi na popyt. Dlatego też decyzje inwestycyjne w sektorze nieruchomości są determinowane przez strukturę i dynamikę zatrudnienia.

Podatki, obciążenia publicznoprawne i polityka fiskalna

Głównym środkiem pobudzającym gospodarkę są podatki, obciążenia publicznoprawne i prowadzona polityka fiskalna. Jak pisze N. Gajl „(...) dzięki funkcji stymulacyjnej władza publiczna ma przede wszystkim wspierać , poprzez odpowiednie instrumenty finansowe (szczególnie podatkowe), gospodarność funkcjonowania podmiotów ekonomicznych, pobudzać ich do osiągania odpowiednich wyników finansowych i ekonomicznych”. Poziom stóp podatkowych jest ważnym kryterium od którego inwestorzy uzależniają decyzję lokowania kapitału w przedsięwzięcia inwestycyjne i gospodarcze. Wysokie stopy podatkowe zniechęcają inwestorów do podejmowania inwestycji ze względu na mniejszą atrakcyjność potencjalnych zysków. Analogicznie, niskie stopy podatkowe zachęcają inwestorów do podejmowania się inwestycji, gdyż zyski zwiększają się odwrotnie proporcjonalnie do spadku stóp podatkowych.
 

Czynniki mikroekonomiczne oddziaływujące na rynek nieruchomości.

Popyt na nieruchomości
 

Równoznaczny wpływ co dalsze otoczenie inwestora na decyzje inwestycyjne ma otoczenie bliższe, tzw. mikrootoczenie. Pozostaje ono również poza obszarem wpływu i bezpośredniej kontroli inwestora. W tym kontekście wiodącą rolę pełni popyt na nieruchomości, który można określić jako koło zamachowe aktywności inwestycyjnej inwestorów. Popyt na rynku nieruchomości jest bardzo złożony i zależny od czynników fundamentalnych dla tego rynku (zależny jest on od potrzeb mieszkaniowych, będących funkcją dochodów i zmian demograficznych oraz dostępności kredytów), polityki państwa (bezpośrednie subsydia oraz regulacje kształtujące poziom ryzyka w sektorze oraz wpływające na koszty i dochody podmiotów gospodarczych) oraz spekulacji związanej z oczekiwaniem dalszych wzrostów cen.

Podaż nieruchomości


Podaż nieruchomości jest kolejnym czynnikiem które ma znaczenie w determinowaniu decyzji inwestycyjnych. Przyrost podaży przy jednoczesnym spadku popytu, prowadzi do zjawiska nierównowagi na rynku. W tej sytuacji, stawki czynszów oraz ceny nieruchomości generalnie rzecz ujmując - spadają. Wówczas, stosunkowo niskie ceny nieruchomości przyciągają inwestorów - przede wszystkim spekulantów, którzy będą chcieli wykorzystać tymczasowo niskie ceny nieruchomości, i odsprzedać je w momencie gdy ich ceny osiągną górny pułap. W takiej sytuacji, następuje wzrost zainteresowania inwestycjami i nabywaniem nieruchomości. Następstwem zainteresowania inwestorów nabywaniem nieruchomości jest sytuacja analogiczna do opisywanej, w której po dłuższym czasie wielkość popytu przerasta podaż i czynsze i ceny na rynku nieruchomości wzrastają.


Cena i czynsz
 

Cena i czynsz postrzegane są jako najważniejsze instrumenty rynkowe regulujące i decydujące o poziomie podaży i popytu na poszczególne typy i obiekty nieruchomościowe. Ceny na rynku nieruchomości można utożsamić z funkcją dwóch czynników: relacji popytowo-podażowych, które mają lokalny charakter, oraz koszty wytworzenia. Mówiąc o ekonomicznych czynnikach determinujących poziom cen i czynszów, na równi z ważnością dynamiki rozwoju gospodarczego wymienia się poziom dochodów gospodarstw domowych, stawki czynszu, stopę bezrobocia, dostępność kredytu hipotecznego, koszty działalności budowlanej, dostępność i ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, powierzchnię mieszkaniową przekazaną do użytku.

Zobacz też: 

Definicja, specyfika i struktura rynku nieruchomości

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania

Funkcje nieruchomości. Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości.

Funkcje rynku nieruchomości