Jakie wady ma inwestowanie w nieruchomości?

Inwestorzy w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości kierują się ekonomicznymi przesłankami. Tworzą one tzw. “klimat inwestycyjny” wpływając pośrednio na kształtowanie się wartości parametrów rachunku ekonomicznej efektywności przedsięwzięć inwestycyjnych. Podejmowanie decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości wymusza na jego uczestnikach działania zgodnie z zasadą racjonalności, która dostosowuje zachowania i działania inwestorów pod panujące uwarunkowania ekonomiczne.

Analizując nieruchomość pod kątem przedmiotu inwestycji, oprócz zalet i aspektów skłaniających do alokacji kapitału na tym rynku, należy również wziąć pod uwagę czynniki które skutecznie zniechęcają do podjęcia decyzji o inwestycji na tym rynku. Te czynniki zostały przedstawione na poniższej grafice. Są one ściśle związane są ze specyficznymi cechami nieruchomości - przede wszystkim jej cechami ekonomicznymi.

Szczegółowy opis czynników wymienionych powyżej znajduje się poniżej:

Niska przejrzystość - Rynek nieruchomości rzadko dostarcza rzetelnych i relatywnie odpowiadających danych. Brak dostępu do informacji w procesie podejmowania decyzji, często prowadzi do heurystyk myślowych których konsekwencją są błędy poznawcze.

Wysokie koszty transakcyjne - Wiąże się to z decentralizacją rynku nieruchomości i wysokimi kosztami obsługi tego rynku.

Wymóg zarządzania nieruchomością - Podczas eksploatacji nieruchomości konieczne są bieżące naprawy, konserwacje i ogólne utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie. W przypadku wynajmu mamy do czynienia również z takimi kwestiami jak kwestia pobierania czynszu, obsługa najemców oraz kontakt z wynajmującymi.

Złożoność procedur kupna-sprzedaży - Skompletowanie dokumentów i formalności niezbędnych do finalizacji transakcji jest czasochłonne. Implikuje to także ryzyko nieotrzymania odpowiednich dokumentów i zezwoleń pozwalających na dokonanie inwestycji lub przedłużeniem jej czasu realizacji.

Niska płynność - Płynność oznacza szybką zamianę aktywów na gotówkę. Niska płynność związana jest z faktem, iż do transakcji na rynku nieruchomości dochodzi dużo rzadziej niż na chociażby rynku kapitałowym. Znalezienie nabywcy jest procesem czasochłonnym. Jest to spowodowane powiązaniem kupna nieruchomości ze wspomnianym skomplikowanym procesem zakupu oraz w niektórych przypadkach zmianą miejsca zamieszkania.

Powolny zwrot kapitału - Spowodowane jest to czasochłonnością działań zachodzących na rynku nieruchomości.

Mała elastyczność rynku - Suma nieruchomości jako fragmentów jest z reguły ograniczona. Podaż powierzchni zabudowanej w krótkim okresie jest stała - jej zwiększenie wymaga dłuższego czasu, z tego względu rynek nieruchomości traktowany jest jako relatywnie trwały lub tradycyjny co oznacza, że zmiany na nim zachodzą wolno.

Wymóg fachowej obsługi - Rynek nieruchomości mimo decentralizacji ma charakter mocno sformalizowany. Dla ważności działań wymagane jest zachowanie formy notarialnej. Ponadto na rynku nieruchomości ze względu na jego formę, kapitałochłonność i czasochłonność duży udział mają rzeczoznawcy, pośrednicy i zarządcy

Niedoskonałość rynku - Całkowita swoboda w kreowaniu podaży i popytu może prowadzić do nieprawidłowego funkcjonowania tego mechanizmu. Ściśle związane jest to z ograniczonością podaży, a także długiego cyklu realizacji transakcji/inwestycji.

Wysoka kapitałochłonność - Konsekwencją tej cechy jest wysoki współczynnik posługiwania się kapitałem obcym podczas inwestowania na tym rynku, konieczność włączenia zewnętrznego finansowania na etapie realizacji, długi okres zwrotu nakładów inwestycyjnych lub dysponowania znacznym kapitałem własnym w celu wejścia i dokonywania operacji na tym rynku.

Niepodzielność kapitału - Środki zainwestowane w nieruchomość ciężko jest odzyskać częściowo. Uznaje się więc, że kapitał zostaje poddany całkowitemu zamrożeniu.

Z czego wynikają wady rynku nieruchomości? Cechy ekonomiczne nieruchomości.
 

Wady rynku nieruchomości wynikają głównie z ich cech ekonomicznych. To właśnie te cechy w największej mierze warunkują specyfikę nieruchomości. Do cech ekonomicznych zaliczamy przede wszystkim rzadkość, lokalizację, współzależność, małą płynność oraz dużą kapitałochłonność nieruchomości.
 

Pierwszą cechą jest rzadkość. Rzadkość to jedno z podstawowych pojęć ekonomii, określające ograniczoną ilość zasobów w stosunku do nieograniczonych potrzeb. W kontekście nieruchomości odnosi się ona do dostępnego miejsca, które można przeznaczyć na budowę nieruchomości. Podaż ziemi jest naturalnie niemodyfikowalna i nie można sztucznie wpływać na jej podaż. Natężenie terminu “rzadkość” w kontekście nieruchomości obserwujemy głównie w odniesieniu do nieruchomości o wyjątkowo dobrej lokalizacji, wysokiej jakości lub unikalnych cechach.

Następną cechą jest lokalizacja. Cechę tą należy podzielić na dwa wymiary; fizyczny i ekonomiczny. Lokalizacja w sensie fizycznym, oznacza rzeczywiste fizyczne położenie nieruchomości. Mówimy tu o czynnikach naturalnie warunkowanych którymi są nachylenie działki, nasłonecznienie działki, uwarunkowanie otoczenia, położenie geograficzne, warunki pogodowe, kierunki wiatrów, a także o charakterystyce budynków - ich wielkość, sposób wykonania, stopień zużycia. Drugim wymiarem, przez który należy rozpatrywać ten aspekt, jest sens ekonomiczny. Obejmuje on w swoim zakresie kwestie takie jak dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość sklepów, punktów usługowych i handlowych, kondycja rynku pracy na określonym obszarze, oraz perspektywy rozwoju danego obszaru.

Kolejną cechą jest współzależność nieruchomości. Cecha ta przejawia się we wzajemnym wpływie i interakcji użytkowników nieruchomości w pobliskim otoczeniu. Działania oraz sposoby wykorzystania nieruchomości oddziaływują na trendy i standardy innych nieruchomości w otoczeniu.

Duża kapitałochłonność wynika z faktu, iż nabycie nieruchomości w sposób tradycyjny wymaga z reguły dużych nakładów finansowych. Duża kapitałochłonność nieruchomości stanowi jedną z podstawowych barier wejścia na rynek nieruchomości.

Istotną i bardzo ważną cechą ekonomiczną jest mała płynność nieruchomości. Płynność mówi nam o tym, jak szybko możemy wymienić określone dobro na gotówkę. Mierzymy ją czasem potrzebnym do sprzedania dobra, po cenie godziwej lub dostatecznie i względnie zbliżonej do wartości rynkowej. Istotną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę jest fakt, że na płynność wpływa nie tylko kondycja sektora nieruchomości, atrakcyjność i popyt na nieruchomości na określonym obszarze, ale również wspomniana wyżej duża kapitałochłonność, która sprawia, że liczba osób skłonnych nabyć nieruchomość jest przez to ograniczona.

Cechy fizyczne i cechy ekonomiczne wspólnie stanowią całość, która stanowi o specyfice i wartości nieruchomości. To właśnie te cechy determinują jej wady i zalety, i wyróżniają je od innych dóbr ekonomicznych. Analizując cechy nieruchomości, nie można zapomnieć o cechach instytucjonalno-prawnych. Złożony charakter nieruchomości, rynku nieruchomości i samego procesu inwestycyjnego sprawia, że aby rynek działał sprawnie, wszystkie kwestie z tym związane muszą być ściśle określane przez prawo. Wiąże się z tym powołanie rzeszy instytucji i określenie szeregu praw formułujących dziedzinę nieruchomości, które pełni funkcję kreującą i regulującą.

Jak przygotować się do inwestycji na rynku nieruchomości? 

Ryzyko popełnienia błędu na rynku nieruchomości jest stosunkowo duże, skala i znaczenie błędów także są znaczne. To wszystko wpływa na specyfikę działania inwestorów, rzeczoznawców majątkowych, deweloperów i innych uczestników tego rynku. Świadomość ryzyka daje przewagę inwestorom oraz ułatwia funkcjonowanie na rynku nieruchomości. Świadomość zagrożeń inwestycyjnych w procesie inwestycyjnym jest bardzo istotna, ponieważ pomaga ona w realnym prognozowaniu niezbędnych nakładów inwestycyjnych oraz czasu niezbędnego do realizacji inwestycji.

Zobacz też: 

Definicja, specyfika i struktura rynku nieruchomości

Makroekonomiczne i mikroekonomiczne otoczenie - rynek nieruchomości

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania

Funkcje nieruchomości. Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości.

Funkcje rynku nieruchomości