Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania w nieruchomości

Inwestycje na rynku nieruchomości. Sposoby i formy inwestowania. 

Pod pojęciem inwestowania w nieruchomości należy rozumieć nie tylko sam zakup nieruchomości w sensie fizycznym, ale również alokacje pieniędzy w działalność podmiotów inwestujących w nieruchomości. Zatem inwestycje nieruchomościowe, w teorii i praktyce ekonomicznej można podzielić na dwie podstawowe formy: inwestycje bezpośrednie i inwestycje pośrednie. Tabela poniżej zawiera rozszerzoną klasyfikację inwestycji, uwzględniająca przykładowe instrumenty inwestycyjne.

Klasyfikacja inwestycji i przykłady instrumentów inwestycyjnych

Inwestycje pośrednie (finansowe) polegają na nabyciu instrumentów lub aktywów finansowych pozwalających pośrednio zainwestować kapitał na rynku nieruchomości. Inwestycje bezpośrednie (rzeczowe), to z kolei taki rodzaj inwestycji, które są dokonywane  bezpośrednio poprzez zakup fizycznej nieruchomości.

Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości

Inwestycje bezpośrednie, nazywane również rzeczowymi, opierają się na nabyciu tytułu prawnego do konkretnej nieruchomości lub nabyciu praw do jej rozbudowy. Do przykładów tego typu inwestycji możemy zaliczyć m.in zakup i najem nieruchomości czy dzierżawę gruntu i budynków. Inwestycje bezpośrednie wyróżniają się pewnymi uniwersalnymi i unikalnymi cechami. Występują one głównie pod postacią inwestycji produkcyjnych, lokacyjnych i infrastrukturalnych. Te pierwsze, związane są głównie z działalnością przedsiębiorstw. Inwestycje lokacyjne obejmują głównie inwestycje w przedmioty kolekcjonerskie, metale szlachetnie oraz właśnie nieruchomości. Ich podstawową funkcją jest ochrona siły nabywczej zainwestowanego kapitału. Inwestycje te wiążą się zarówno z wymiernymi korzyściami wymiernymi oraz niewymiernymi. Wymierne korzyści to oczywiście wszelkie korzyści natury finansowej. Do korzyści niewymiernych, zaliczamy głównie satysfakcję płynącą z posiadania danego dobra, a co za tym idzie poczucie prestiżu lub uznanie innych ludzi. 

 

Inwestycje pośrednie na rynku nieruchomości

Inwestowanie pośrednie (finansowe), polega na nabyciu praw do papierów wartościowych (akcje, obligacje) emitowanych przez przedsiębiorstwa inwestujące na rynku nieruchomości, nabycie jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych w funduszach inwestujących kapitał na rynku nieruchomości, jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, a także zakup papierów wartościowych wyemitowanych na bazie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką.

Specyfika inwestycji pośrednich na rynku nieruchomości
 

Istota inwestycji pośrednich opiera się na modelu, iż inwestor, udostępniając swój kapitał, zyskuje dzięki temu prawo do dochodu generowanego przez tę inwestycję. Tego typu inwestycje przynoszą korzyści inwestorom w postaci cyklicznych dochodów, najczęściej w formie środków pieniężnych. Dochód ten wypłacany jest zazwyczaj w formie dywidendy lub odsetek. O inwestycjach pośrednich możemy powiedzieć zatem, że mamy do czynienia w momencie, gdy zainwestowaliśmy w instrument w którym “prawa do nieruchomości ma instytucja, która przysparza korzyści inwestorom”.

Ogół instrumentów finansowych, które składają się na pojęcie inwestowania pośredniego to instrumenty finansowe które charakteryzuje co najmniej jedna z dwóch cech: ich wartość zależy od wartości nieruchomości. Funkcjonowanie tych instrumentów jest istotne dla rozwoju rynku nieruchomości. Wśród instrumentów finansowych rynku nieruchomości można wyróżnić trzy kluczowe: instrumenty udziałowe (akcje), instrumenty dłużne (obligacje), instrumenty pochodne (kontrakty terminowe).

Podział instrumentów finansowych na rynku nieruchomości

Rodzaje instrumentów

W inwestowaniu najważniejszą funkcję pełnią instrumenty transferu kapitału. Zaliczamy do nich instrumenty udziałowe oraz instrumenty dłużne. Wymienione instrumenty służą do inwestowania kapitału. Instrumenty transferu ryzyka głównie stanowią narzędzie służące ograniczeniu ryzyka inwestycji. Oczywiście, mogą one pełnić funkcję inwestycyjną, ale z reguły są traktowane jako sposób na redukcję ryzyka.

Instrumenty transferu kapitału

Instrumenty udziałowe rynku nieruchomości w swoim zakresie obejmują udziały w funduszach inwestycyjnych, dla których podstawowymi inwestycjami są inwestycje w nieruchomości oraz akcje spółek, których wszystkie aktywa (lub przeważająca ich większość) to nieruchomości. Cechą wspólną dla funduszy inwestycyjnych, których podstawowymi inwestycjami są nieruchomości, jest zdecydowana przewaga nieruchomości w ich portfelu inwestycyjnym. Udziałowcy takiego funduszu stają się posiadaczami certyfikatów inwestycyjnych, które emituje ten fundusz. Wówczas, wartość takiego certyfikatu uzależniona i zależna jest od wartości nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycyjnego, którym zarządza i dysponuje fundusz.

W przypadku akcji spółek, których wszystkie aktywa to nieruchomości, podstawowym ich zadaniem jest w istocie inwestowanie w nieruchomości. Podobnie jak w pierwszym przypadku, cena akcji tych spółek zależy od wartości nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycyjnego tej spółki. Główna różnica między funduszem inwestycyjnym a spółką, której wszystkie aktywa (lub przeważająca ich część) to nieruchomości, to przede wszystkim fakt, że spółka nie spełnia wymogów i kwestii formalnych, jakie spełnia fundusz.

Mechanizm i specyfika instrumentów dłużnych pozwala nabyć istniejącą lub dopiero powstającą nieruchomość przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednio dużym kapitałem, by móc taką inwestycję sfinansować samodzielnie. Z reguły taki instrument dłużny jest zabezpieczony hipotecznie nieruchomościami. Oznacza to, że w przypadku podstawowego ryzyka, jakim jest niedotrzymanie warunków, posiadacz tego instrumentu finansowego może sprzedać nieruchomości i spłacić zobowiązania finansowe.

Do przykładów instrumentów dłużnych zaliczamy głównie hipotecznie zabezpieczone kredyty mieszkaniowe oraz hipotecznie zabezpieczone papiery wartościowe (MBS - Mortgage Backed Securities).

Instrumenty transferu ryzyka

Instrumenty transferu ryzyka to narzędzia, które pozwalają przenieść ryzyko związane z inwestycjami na inną osobę lub podmiot. W przypadku rynku nieruchomości istnieje wiele sposobów na redukcję ryzyka inwestycyjnego za pomocą takich instrumentów. Przykładem takiego instrumenty są kontrakty terminowe. 

Kontrakty terminowe to instrumenty pochodne, które pozwalają inwestorowi na zabezpieczenie się przed ryzykiem zmian cen na rynku. W przypadku rynku nieruchomości, kontrakty terminowe mogą być stosowane do zabezpieczenia inwestycji na przyszłe transakcje kupna lub sprzedaży nieruchomości.

Kontrakty terminowe składają się z dwóch stron: kupującego i sprzedającego. Kupujący zobowiązuje się do zakupu nieruchomości po ustalonej cenie w określonym terminie w przyszłości, natomiast sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży nieruchomości po tej samej cenie w tym samym terminie. Aby skorzystać z kontraktów terminowych, inwestor musi najpierw zawrzeć umowę z inną osobą lub podmiotem, określającą warunki transakcji. Następnie, w wyznaczonym terminie, inwestor może zdecydować się na realizację kontraktu poprzez dokonanie zakupu lub sprzedaży nieruchomości po ustalonej cenie. Jeśli jednak ceny na rynku zmieniły się w międzyczasie, inwestor może zdecydować się na zamknięcie kontraktu poprzez dokonanie odpowiedniej transakcji na rynku.

Kontrakty terminowe są szczególnie przydatne w sytuacji, gdy inwestor chce zabezpieczyć się przed ryzykiem zmian cen nieruchomości, ale nie chce dokonać transakcji natychmiast. Dzięki nim może on uniknąć ryzyka straty na rynku, a jednocześnie zachować możliwość zmiany decyzji w przyszłości.

Inwestowanie bezpośrednie i pośrednie na rynku nieruchomości - wady i zalety.

Inwestycje pośrednie - wady i zalety

Sposób inwestowania pośredniego jest swego rodzaju odpowiedzią na wady inwestowania w nieruchomości w sposób bezpośredni. Podstawową zaletą inwestowania finansowego jest zlikwidowanie bariery wejścia na ten rynek, jakim jest wymóg dysponowania sporym kapitałem i umożliwienie lokowania kapitału drobnym inwestorom. Kolejne zalety stanowią kwestie takie jak podzielność inwestycji, wysoka płynność i fakt, że działalność podmiotów zarządzających naszym kapitałem dokonywana jest przez fachowców i osoby z doświadczeniem. Nie oznacza to jednak, że ta forma inwestowania pozbawiona jest wad. To, co przemawia za inwestycją w nieruchomości bezpośrednio, to w istocie kwestie wynikające z “fizyczności” nieruchomości. Inwestując pośrednio, zasadniczo nie ma się kontroli nad nieruchomością, stąd nie występuje satysfakcja z jej posiadania. Dodatkowo dochodowość i stopy zwrotu tej inwestycji niekiedy są trudne do oszacowania i wykazują wysoką korelację z dochodowością akcji, przez co inwestycje te cechują się wyższą zmiennością niż inwestowanie w nieruchomości w sposób tradycyjny.

Ponadto, analizując formy inwestycji w nieruchomości, należy wspomnieć, że inwestycje mogą być dokonywane na rynku pierwotnym i wtórnym. Transakcja na rynku pierwotnym oznacza, że nieruchomość została nabyta bezpośrednio od podmiotu zajmującego się jego budową. Osoba kupująca wówczas staje się bezpośrednio pierwszym właścicielem danej nieruchomości. Transakcja inwestycyjna może także zostać dokonana na rynku wtórnym. W takim przypadku nieruchomość jest nabywana “z drugiej ręki” - kupujący nie jest jej pierwszym właścicielem, co oznacza, że nieruchomość była już wcześniej eksploatowana przez poprzednich użytkowników.

Inwestycje bezpośrednie - wady i zalety

Inwestowanie bezpośrednie na rynku nieruchomości polega na nabyciu w sposób fizyczny nieruchomości. Polega na tym, że inwestor samodzielnie wybiera nieruchomości, którą chce nabyć, a następnie zajmuje się jej remontem, wynajmem czy sprzedażą. Inwestowanie bezpośrednie wymaga od inwestora dużo czasu i zaangażowania, ale może być dobrym sposobem na uzyskanie wysokiej stopy zwrotu i zabezpieczenie swojej przyszłości finansowej. Jedną z zalet tego rodzaju inwestowania jest możliwość kontrolowania inwestycji i decydowania o wyborze nieruchomości, remoncie czy wynajmie. Inwestując bezpośrednio, można też zarabiać na wynajmie nieruchomości. Jednak inwestowanie bezpośrednie na rynku nieruchomości wiąże się też z pewnymi wadami, takimi jak wysoki koszt wejścia, wysokie ryzyko, konieczność poświęcenia dużo czasu i zaangażowania. 

Inwestycje na rynku nieruchomości - podział ze względu na horyzont inwestycyjny 
 

Każdą inwestycję należy rozpatrywać także ze względu na horyzont inwestycyjny i czas zawarcia transakcji. Uwzględniany jest wówczas czas niezbędny do przygotowania do inwestycji, długość jej realizacji oraz termin, w którym inwestycja powinna zacząć generować dochód i zyski. W ramach tego podziału wyróżnia się inwestycje:
 

● krótkoterminowe

● średnioterminowe 

● długoterminowe
 

Głównym kryterium zaliczenia inwestycji do grupy inwestycji krótkoterminowych jest krótszy niż 3 miesiące czas potrzebny do przygotowania się do inwestycji. By móc sklasyfikować daną inwestycję do tej grupy, czas trwania inwestycji nie powinien przekroczyć 5-ciu lat. Do inwestycji na krótki termin, zalicza się inwestycje w akcje i udziały spółek oraz obrót walutami obcymi.

Z kolei charakterystyczny dla średnioterminowych inwestycji jest fakt, iż czas przygotowania nie powinien wynieść więcej niż 12 miesięcy, a czas trwania inwestycji powinien zawierać się w przedziale 10 lat. Przykładami instrumentów używanych przy inwestycjach średnioterminowych są obligacje, a także niektóre inwestycje rzeczowe.

W przypadku inwestycji długoterminowych czas realizacji i przygotowania do tego typu inwestycji zwykle przekracza 12 miesięcy, a horyzont inwestycyjny i termin, w którym inwestycja przewiduje się, że zacznie generować zyski jest zazwyczaj dłuższy niż 10 lat. Klasycznym przykładem inwestycji długoterminowych są inwestycje w nieruchomości.

Podsumowanie 

Sposób, forma, a także długość inwestycji zależą od szeregu odmiennych czynników. Wybór ten zdeterminowany jest głównie przez wielkość kapitału jaki ma być przeznaczony na przeprowadzenie inwestycji, poziom tolerancji ryzyka, skłonność do ryzyka, doświadczenie inwestora, a także horyzont czasowy, przewidywana stopa zwrotu z inwestycji i inne pozostałe niemierzalne czynniki które związane są z inwestycją. 

Zobacz też: 

Definicja, specyfika i struktura rynku nieruchomości

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania

Funkcje rynku nieruchomości