Inwestycje w nieruchomości za granicą - wady i zalety, specyfika

Inwestowanie w nieruchomości za granicą to zyskujący szczególnie w ostatnim czasie na popularności trend, stanowiący jedną z wielu alternatywnych form inwestycji na rynku nieruchomości. Dla wielu osób jest to atrakcyjna opcja, ponieważ pozwala na dywersyfikację portfela i zwiększenie szans na osiągnięcie wysokich zwrotów. Jednak należy pamiętać, że podjęcie decyzji o inwestycji w nieruchomości za granicą nie jest zero jedynkowe i wiąże się z wieloma czynnikami, które wcześniej należy dokładnie przeanalizować. W tym artykule opiszemy co należy wziąć pod uwagę przed taką inwestycją w nieruchomości za granicą, a także opiszemy wady i zalety takiej inwestycji. 

Inwestycje w nieruchomości za granicą - wady i zalety

Inwestycje w nieruchomości za granicą mogą być atrakcyjnym sposobem na osiągnięcie wyższych zysków. Jednocześnie wiążą się one z pewnymi ryzykami i wymagają bardziej skomplikowanych procedur prawnych i administracyjnych. Poniżej przedstawiamy w sposób szczegółowy opisane wady i zalety tego typu inwestycji.

Zalety inwestowania w nieruchomości za granicą

Wyższe zyski i szybsza aprecjacja wartości nieruchomości

Zastanawiacie się dlaczego inwestowanie w nieruchomości za granicą jest coraz bardziej popularne oraz dlaczego takie inwestycje powszechnie uważane są za bardziej zyskowne?Spójrzmy na to od tej strony. Obecnie w Polsce ceny nieruchomości są wysokie. Dodatkowo, w dużych miastach takich jak Kraków lub Warszawa na rynku dostępna jest duża ilość nieruchomość, przez co w niektórych momentach można odnieść wrażenie, że rynek jest przesycony. Jeżeli rynek rzeczywiście jest przesycony, to konsekwencją takiej sytuacji są chociażby negatywne aspekty takie jak wydłużony przeciętny czas sprzedaży mieszkania oraz nacisk na spadek cen. 
A co gdyby nie ograniczać się do rynku lokalnego i wybrać miasto w innym kraju, które bardzo dynamicznie się rozwija? Ceny nieruchomości w niektórych krajach są stosunkowo niskie, a perspektywy wzrostu cen są duże. W krajach rozwijających się, takich jak Chiny, Indie czy Brazylia, ceny nieruchomości są zazwyczaj znacznie niższe niż w krajach rozwiniętych, takich jak USA, Wielka Brytania czy Niemcy. W takich krajach istnieje również większe zapotrzebowanie na nieruchomości ze względu na szybki rozwój gospodarczy i rosnącą liczbę ludności. Wpływ na to mają także inne czynniki, jak chociażby atrakcyjność turystyczna lub liczba uniwersytetów i uczelni wyższych. Jeżeli więc odpowiednio przewidzimy rozwój danej lokalizacji za granicą, to możemy już po paru latach osiągnąć wysoki zysk. Dla przykładu - średnia cena za metr kwadratowy kawalerki w Warszawie w 2005 roku wynosiła 4000 złotych brutto. Z danych na 2022 rok wynika, że cena za metr kwadratowy kawalerki w Warszawie wynosiła już 14 700 zł. Zysk po 17 latach? Prawie 200%. Sporo.

Wynika z tego, że inwestycje w nieruchomości za granicą oferują potencjalnie wyższe zyski niż inwestycje na lokalnym rynku nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że każdy rynek nieruchomości jest inny i może wiązać się z różnymi ryzykami. Dlatego przed podjęciem decyzji o inwestycji za granicą, warto dokładnie przeanalizować rynek nieruchomości danego kraju, zweryfikować informacje i skonsultować się z doświadczonymi ekspertami.
 

Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego

Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego to podstawowy element strategii inwestycyjnych, który polega na rozmieszczeniu środków finansowych w różnych klasach aktywów, branżach i regionach geograficznych. Dzięki dywersyfikacji inwestor może zminimalizować ryzyko inwestycyjne i zwiększyć stabilność swojego portfela. Inwestowanie w nieruchomości za granicą jest jednym ze sposobów dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, co jest szczególnie ważne w przypadku, gdy lokalny rynek nieruchomości w kraju macierzystym jest narażony na ryzyka, takie jak spowolnienie gospodarcze, kryzys finansowy lub zmiany polityczne.

Przykładowo, jeśli inwestor posiada portfel nieruchomości tylko na rynku krajowym i w tym kraju wystąpią problemy na rynku nieruchomości, jego portfel inwestycyjny może znacząco stracić na wartości. W takiej sytuacji, inwestowanie w nieruchomości za granicą może stanowić alternatywną strategię inwestycyjną, która pozwoli na zdywersyfikowanie portfela inwestycyjnego i zminimalizowanie ryzyka straty. Inwestowanie w nieruchomości za granicą pozwala na zainwestowanie w rynki nieruchomości o różnej kondycji i perspektywach rozwoju, co daje możliwość osiągnięcia lepszych wyników inwestycyjnych w dłuższej perspektywie czasowej. Dzięki temu, inwestycje w nieruchomości za granicą stanowią atrakcyjną alternatywę dla inwestycji na lokalnym rynku nieruchomości i pozwalają na zwiększenie zróżnicowania portfela inwestycyjnego.

Wady inwestowania w nieruchomości za granicą
 

Ryzyko walutowe 

Jednym z głównych ryzyk związanych z inwestowaniem w nieruchomości za granicą jest ryzyko walutowe. Oznacza to, że inwestor jest narażony na wahania kursów walutowych, które mogą wpłynąć na wartość inwestycji. Ryzyko to wynika z faktu, że inwestycje w nieruchomości za granicą często (praktycznie zawsze) wymagają dokonywania transakcji w obcej walucie, co może prowadzić do znacznych strat w przypadku aprecjacji waluty krajowej w stosunku do waluty obcej. Oczywiście w przypadku wzrostu wartości waluty inwestora, wartość inwestycji w nieruchomość za granicą może wzrosnąć, dzięki czemu nasz zysk może być jeszcze wyższy. Jednakże, w przypadku spadku wartości waluty inwestora, wartość inwestycji w nieruchomość za granicą może ulec zmniejszeniu, co może prowadzić do strat finansowych dlatego inwestorzy koniecznie muszą się z tym liczyć. Wynika z tego więc, że ryzyko walutowe należy rozpatrywać w sensie neutralnym - jako zagrożenie, ale także szanse, jeżeli sytuacja będzie odwrotna - waluta krajowa się osłabi, a waluta obca ulegnie aprecjacji.

Ryzyko walutowe jest szczególnie ważne dla inwestorów, którzy mają kredyt w obcej walucie. W przypadku spadku wartości waluty inwestora, wysokość spłacanych rat może wzrosnąć, co może prowadzić do trudności z płynnością finansową. Warto jednak pamiętać, że ryzyko walutowe można minimalizować poprzez zastosowanie odpowiednich strategii hedgingowych, takich jak korzystanie z instrumentów finansowych, takich jak opcje walutowe, kontrakty futures lub forward. Jednak w tym miejscu należy zaznaczyć, że wymaga to sporo wiedzy i jeżeli takiej nie posiadamy to warto rozważyć skorzystanie z pomocy doradcy finansowego. Inwestorzy powinni również uważnie monitorować sytuację na rynku walutowym i dokonywać transakcji w optymalnych momentach, aby zminimalizować ryzyko straty związane z wahaniem kursów walutowych.

Problemy z administracją i prawem 

Inwestycje za granicą niosą za sobą również ryzyko związanym z problemami administracyjnymi i prawem. W różnych krajach, procedury związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości mogą się znacznie różnić, co może prowadzić do dodatkowych kosztów i trudności. Przykładowo, w niektórych krajach wymagane jest posiadanie pozwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemców, a procedura ta może być skomplikowana i czasochłonna. Ponadto, odmienny system prawny w różnych krajach może wprowadzać niepotrzebne problemy i opóźnienia, a inwestor musi liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z tłumaczeniem dokumentów, wynagrodzeniem dla doradców i adwokatów.

Problemy administracyjne i prawne mogą również wpłynąć na opłacalność inwestycji. W niektórych krajach, koszty związane z zakupem i utrzymaniem nieruchomości mogą być wyższe niż w kraju inwestora, a wymogi prawne mogą ograniczać sposoby, w jakie inwestycja może być wykorzystana. W przypadku, gdy inwestor nie jest dobrze zaznajomiony z miejscowymi przepisami i procedurami, może być narażony na straty finansowe lub problemy z prawem. Dlatego też, przed podjęciem decyzji o inwestowaniu za granicą, należy dokładnie zapoznać się z miejscowymi przepisami, wynająć specjalistów do pomocy w administracji i prawniczej, a także skonsultować się z ekspertami w dziedzinie inwestycji zagranicznych.

Trudności w zarządzaniu 

Trzecią ważną kwestią, którą należy wziąć pod uwagę, decydując się na inwestycję w nieruchomości za granicą, jest trudność w zarządzaniu nieruchomością z daleka. Wielu inwestorów decyduje się na wynajęcie zarządcy nieruchomości lub firmy zarządzającej, aby upewnić się, że ich inwestycja jest odpowiednio utrzymana i zarządzana, ale takie rozwiązanie wiąże się z dodatkowymi kosztami. Dodatkowo, jeśli inwestor decyduje się na zarządzanie nieruchomością personalnie i na własną ręke, może to być trudne i czasochłonne, zwłaszcza gdy nie ma możliwości częstego znajdowania się w pobliżu nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ konieczne mogą być częste wizyty w celu kontroli stanu nieruchomości i przeprowadzenia niezbędnych napraw i konserwacji. Inwestycje w nieruchomości za granicą mogą także wymagać znajomości języka kraju, w którym nieruchomość się znajduje, co może stanowić dodatkowe utrudnienie dla inwestorów, którzy nie posługują się lokalnym językiem. Co jeśli inwestor nie mówi w obcym języku? Musi skorzystać z tłumacza, a to kolejne dodatkowe koszty. Należy również pamiętać, że odmienna kultura i sposób funkcjonowania w danym kraju mogą wpłynąć na trudności w zarządzaniu nieruchomością.

W związku z tym, przed podjęciem decyzji o inwestycji w nieruchomości za granicą, inwestor powinien dokładnie przeanalizować, jak będzie zarządzał nieruchomością i jakie będą z tym związane koszty i trudności.
 

Problemy kulturowe 

Nie można nie doceniać znaczenia czynnika kultury i zwyczajów lokalnych przy inwestowaniu w nieruchomości za granicą. Inwestorzy z kraju, w którym kultura i zwyczaje różnią się od tych obowiązujących w kraju, w którym chcą inwestować, mogą mieć trudności w dostosowaniu się do nowego otoczenia biznesowego. Na przykład, sposób podejścia do negocjacji, styl komunikacji czy podejście do kwestii formalności administracyjnych mogą być zupełnie inne w różnych krajach. Dodatkowo, znajomość języka lokalnego może być kluczowa w komunikacji z klientami i partnerami biznesowymi. Brak odpowiedniej znajomości kultury i języka może zwiększyć ryzyko popełnienia błędów, co może prowadzić do utraty pieniędzy lub utraty szans na inwestycje.

Zobacz też: 

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości - o czym trzeba wiedzieć?

Jakie wady ma inwestowanie w nieruchomości?