Definicja, specyfika i struktura rynku nieruchomości

Zagadnienie rynku nieruchomości

Nieruchomości różnią się od siebie pod wieloma względami. Ich charakter i specyfika jako dobra ekonomicznego oraz analiza poszczególnych cech skłania do refleksji nad istotą tego, co wszystkie nieruchomości tworzą jako całość - rynek nieruchomości. 

Zagadnienie rynku nieruchomości jest bardzo szerokie. Zgodnie z podstawową definicją proponowaną przez literaturę, rynek to miejsce, gdzie sprzedający i kupujący spotykają się w celu zawarcia transakcji wymiany lub sprzedaży. Definicje tą należałoby jednak bardziej rozszerzyć, ponieważ pojęcie rynku obejmuje nie tylko stosunki wymiany, których końcowym efektem jest doprowadzenie do transakcji kupna-sprzedaży. Obejmuje również sam zamiar uczestnictwa w tych stosunkach , a także zamiar przystąpienia do negocjacji. W wyniku działań uczestników rynku zachodzi proces kreowania popytu i podaży, rezultatem czego jest systematycznie dokonywany proces wyceny. Proces ten nazywany jest mechanizmem rynkowym, który odpowiada za regulowanie wszystkich procesów rynkowych. Uczestnicy rynku bezpośrednio decydują o popycie i podaży.

Charakter rynku nieruchomości

Gospodarka tworzona jest przez bardzo dużą ilość rynków, wspólnie ze sobą połączonych i uzupełniających się nawzajem. Mówiąc o rynku nieruchomości, mówimy o komponencie fundamentalnym dla całej gospodarki, odgrywającym bardzo istotną rolę w kształtowaniu się sytuacji makroekonomicznej danego kraju.

Rynek nieruchomości w danym kraju jest determinowany przez wewnętrzne i zewnętrzne czynniki. To właśnie te czynniki stanowią o charakterze rynku nieruchomości w danym regionie lub kraju. Wewnętrzne czynniki są związane z unikalnymi cechami nieruchomości, takimi jak lokalizacja i cechy fizyczne. Zewnętrzne czynniki są związane z otoczeniem gospodarczym, społecznym, politycznym i prawnym. Rynek nieruchomości cechuje dodatkowo jego własna specyfika, związana z unikalnymi cechami danego regionu lub kraju. 

Definicja rynku nieruchomości

Na gruncie teorii ekonomii, zupełnie tak jak w przypadku ogólnego pojęcia samego rynku, nie została skrystalizowana jedna definicja dla rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości możemy zdefiniować na szereg sposobów:

●  rynek nieruchomości jako obszar wymiany praw do nieruchomości i zamiany jej na inne aktywa (np. pieniądze).

●  rynek nieruchomości jako obszar aktywności osób, zajmujących się nieruchomościami oraz interakcja między nimi (aktywność związana np. z zarządzaniem, konserwacją, budową itp.)

●  rynek nieruchomości jako zbiór mechanizmów prowadzących do zawarcia transakcji 

Specyfika rynku nieruchomości

Wszystkie powyższe definicje mają jedną cechę wspólną - rynek nieruchomości jest równoznaczny ze stosunkami wymiennymi. Pojęcie rynku nieruchomości, naturalnie zawiera się w dziedzinie sektora nieruchomości, w którym w szczególności wyróżnia się rynek lokat, rynek najmu, rynek sprzedaży oraz rynek budowlany. Ponadto, sektor nieruchomości, zawiera w sobie tzw. subrynki: użytkowników, aktywów finansowych, działalności deweloperskiej i gruntów. Zbiór rynku nieruchomości i jego podzbiory, mają charakter nieformalny, co oznacza, że nie mają jednego centrum obrotu, siedziby czy statutu. Wiedza na temat popytu i podaży przy przeprowadzanych transakcjach jest zwykle ograniczona dla obu stron transakcji.

Co do zasady, analizując rynki możemy wyodrębnić ich dwa rodzaje - rynek doskonały i rynek niedoskonały. Podstawowa różnica pomiędzy rynkiem niedoskonałym, a rynkiem doskonałym to specyfika funkcjonowania mechanizmu rynkowego, czyli instrumentu, który decyduje o równowadze rynkowej. Rynek nieruchomości znajduje się w stanie nieustannej nierównowagi. Rynek ten należy do rynków niedoskonałych, dla którego główną charakterystyczną cechą oprócz stanu nierównowagi jest brak jednorodności produktów i obecność braków informacyjnych. W obliczu braku informacji, rynek nie działa tak jak powinien: struktura systemu zostaje zaburzona. Te dwie cechy są immanentnymi elementami rynku nieruchomości. Wysoka nieprzejrzystość tego rynku oraz wyłączenie możliwości indywidualnego wpływania na cenę przez poszczególne podmioty uczestniczące w tym roku to tylko kilka cech determinujących specyfikę rynku nieruchomości. Wszystkie te elementy związane są z unikalnym charakterem nieruchomości jako przedmiotu obrotu. Warto zaznaczyć, że przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości nie są nieruchomości, lecz prawa do nich.

Struktura rynku nieruchomości

Struktura rynku nieruchomości opisuje, jak rynek jest zorganizowany i jakie są jego główne elementy. Rynek nieruchomości składa się z kilku głównych sub-rynków:

Rynek mieszkaniowy: obejmuje zarówno rynek wtórny (sprzedaż nieruchomości używanych), jak i pierwotny (sprzedaż nieruchomości nowych).

Rynek komercyjny: obejmuje nieruchomości przeznaczone do celów handlowych, takich jak sklepy, biura, hotele itp.

Rynek przemysłowy: obejmuje nieruchomości przeznaczone do produkcji i magazynowania towarów.

Rynek usługowy: obejmuje nieruchomości przeznaczone do świadczenia usług, takich jak gabinety lekarskie, salony fryzjerskie itp.

Popyt i podaż na rynku nieruchomości 

Popyt na rynku nieruchomości 
 

Popyt na rynku nieruchomości jest tożsamy zarówno z popytem wynikającym z potrzeby posiadania nieruchomości jak i popytem tworzonym przez inwestorów, szukających aktywów inwestycyjnych. Niezależnie od innych czynników, oba rodzaje popytu wymagają poparcia środkami finansowymi. Zsumowany indywidualny popyt na nieruchomości, stanowi o popycie występującym na danym rynku. Popyt na nieruchomości cechuje się małą elastycznością, niemalże znikomą substytucyjnością oraz dużym kontrastem między potrzebą posiadania nieruchomości, a możliwościami sfinansowania jej zakupu. 

Podaż na rynku nieruchomości 
 

Podaż na rynku nieruchomości to liczba już dostępnych do nabycia lub zagospodarowania nieruchomości, a także nieruchomości nowe, które mają dopiero powstać. Charakteryzuje się ona małą elastycznością cenową, co spowodowane jest przede wszystkim przez unikalne cechy nieruchomości, takie jak wysoka kapitałochłonność, stałość w miejscu i długi cykl realizacji procesów inwestycyjnych związanych z przedmiotem nieruchomości (np. budowa, proces kupna-sprzedaży, realizacja inwestycji). Cechą szczególnie unikalną dla podaży nieruchomości jest opóźniona reakcja na zmiany cen nieruchomości. W krótkim okresie podaż nowych powierzchni wykazuje mało elastyczną reakcję na zmiany cen lub innych uwarunkowań rynkowych. 

Zobacz też:

Jakie funkcje spełnia rynek nieruchomości?

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości - o czym trzeba wiedzieć?

Makroekonomiczne i mikroekonomiczne otoczenie - rynek nieruchomości