Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości - o czym trzeba wiedzieć?

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości

Podejmowanie decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości wymaga szczegółowej analizy wielu różnych czynników. Proces decyzyjny na tym rynku jest złożony i wymaga dokładnego przemyślenia wszystkich aspektów. W artykule przedstawimy etapy procesu decyzyjnego na rynku nieruchomości oraz podpowiemy na co zwrócić uwagę, aby podjęte decyzje były optymalne zarówno pod względem finansowym, jak i pod kątem ryzyka.

Czym jest proces decyzyjny? Specyfika i kryteria

Celem nadrzędnym inwestowania jest wykorzystanie kapitału w taki sposób, by móc uzyskać z niego korzyści w przyszłości. Proces ewaluacji i oceny planów inwestycyjnych, zakończony podjęciem decyzji inwestycyjnej, jest nieodłącznym elementem osiągnięcia przyszłych korzyści. Ten proces nazywamy procesem decyzyjnym. Obejmuje on szeroki zakres kwestii do rozważenia i narzędzi do ich rozwiązania. Ten proces wymaga od osób zarządzających i podejmujących decyzje dużej wiedzy i umiejętności, które często wykraczają poza obszar finansów.

Inwestowanie jest jednym z kluczowych elementów osobistego planowania finansowego. Zasada, którą powinni przede wszystkim powinni kierować się inwestorzy przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, to uwzględnienie dwóch podstawowych kwestii: dochodu i ryzyka. Decyzja inwestycyjna to celowa, przemyślana i nieprzypadkowa decyzja dotycząca jednej ze zidentyfikowanych opcji. Inną definicją dla decyzji inwestycyjnych posługuje się Gajewski, który określa ją jako “wybór spośród dostępnych człowiekowi alternatyw, dotyczących rzeczy, działań czy rozwiązań będących przedmiotem wyboru". Istotą decyzji inwestycyjnych powinno być uzyskanie korzyści, co stanowi cel nadrzędny działania inwestora, wyrażający się w maksymalizacji jego wartości.

Decyzje inwestycyjne w większości przypadków są wypadkową i następstwem wielu działań, które dotyczą zarówno nakładów jak i rezultatów, w związku z czym wymagają one odpowiedniego rozeznania i analizy. Ponieważ są one podejmowane w warunkach ryzyka i niepewności, wymagają one zazwyczaj poparcia szczegółową analizą ekonomiczną, dającą wielowymiarową perspektywę na planowaną inwestycję. W każdym procesie inwestycyjnym, również tym na rynku nieruchomości można wyróżnić kilka podstawowych etapów.

Etapy procesu decyzyjnego na rynku nieruchomości

Pierwszym etapem jest rozpoznanie sytuacji - każdy inwestor poszukuje aktywów takich, które pomogą mu zrealizować swój indywidualny i osobisty cel inwestycyjny. Dobrym przykładem pozostającym w granicach i tematyce rynku nieruchomości jest inwestor poszukujący zabezpieczenia kapitału przed inflacją. Inwestor lokujący kapitał na rynku nieruchomości z początku musi szczegółowo zidentyfikować nie tylko swoje, ale także powiązane z otoczeniem rynkowym uwarunkowania i możliwości. Mówi się, że ten moment jest kluczowym i najważniejszym ze wszystkich podczas całego procesu podejmowania decyzji na rynku nieruchomości, ponieważ podejmowane w początkowej fazie decyzje będą miały przełożenie podczas całego czasu, przez jaki nieruchomości będzie eksploatowana. W pierwszej kolejności inwestor musi zdecydować, jaki konkretnie segmentem rynku nieruchomości jest zainteresowany. Oprócz określenia segmentu konieczne jest zdecydowanie o tym, czy nieruchomość ma być budynkiem jednorodzinnym, czy wielorodzinnym, czy ma to być transakcja przeprowadzona na rynku pierwotnym czy wtórnym, czy ma to być nieruchomość wymagająca dodatkowych nakładów finansowych czy gotowa do zamieszkania.

Bardzo istotną rolą jest także określenie, w jakiej lokalizacji nieruchomość nas interesuje - to w dużej mierze ta kwestia będzie decydować o rezultatach naszej inwestycji. Sprecyzowane wybory charakteryzują specyfikę inwestycji w nieruchomości. Każda inwestycja, w zależności od określonych parametrów charakteryzować się będzie inną opłacalnością inwestycji.

Następnym krokiem jest zebranie odpowiedniej ilości danych i informacji o planowanej inwestycji. Informacja pozwala w naturalny sposób zmniejszyć naszą niewiedze, co z kolei przekłada się na większą efektywość podczas prowadzenia inwestycji. Inwestor podejmujący decyzję inwestycyjną stoi przed zadaniem przeanalizowania wielu informacji i danych. Niektóre z nich będą nieistotne w kontekście powodzenia inwestycji, a inne wręcz przeciwnie, będą stanowić o jej sukcesie lub porażce. To, co sprawia problem, to określenie znaczenia i wagi informacji. To właśnie do inwestora należeć będzie określenie ich wartości i znaczenia. Świadomość inwestora musi być poparta faktami, które w założeniu tę decyzję mają ułatwić i zwiększyć jej stopień racjonalności. Cechą szczególną dla rynku nieruchomości jest brak przejrzystej informacji o rynku, którego konsekwencją jest deficyt informacji dotyczących np. cen transakcyjnych nieruchomości. Związane to jest z faktem, iż uczestnicy mają do czynienia z rynkiem o niskiej efektywności. Zdobycie tych informacji przez uczestników rynku jest pracochłonne i wymaga pewnej znajomości rynku.

Kolejna faza, będąca naturalną i logiczną kontynuacją części procesu to identyfikacja problemu. Ten element to przede wszystkim analiza zebranych informacji i danych. Pozwala ona inwestorowi na wyłonienie szeregu problemów, wymagających wzięcia pod uwagę. Wówczas inwestor na rynku nieruchomości będzie musiał:

a) zdobyć dodatkowe dane na temat praw własności i ich możliwości nabycia

b) rozeznać się z otoczeniem nieruchomości i określić trendy rozwojowe tego otoczenia

c) uzyskać informacje na temat finansowania nieruchomości oraz szans na uzyskanie finansowania kapitałem obcym

d) zidentyfikować konsekwencje i skutki podatkowe na etapie nabycia i utrzymania nieruchomości

e) oszacować wartości inwestycyjne dostępnych nieruchomości

f) określić wymogi formalne na płaszczyźnie związanej z nabyciem nieruchomości

Czwartym etapem procesu decyzyjnego jest analiza alternatywnych rozwiązań. Każdy segment rynku nieruchomości z osobna wymaga rozważenia dostępnych rozwiązań oraz alternatyw dla wyboru analizowanego. Na tym etapie, inwestor powinien zadać sobie kilka pytań: czy inwestować w nieruchomości, jeżeli tak, to jaką wielkość kapitału i na jakich warunkach (własność, współwłasność), czy zainwestować cały posiadany kapitał, czy tylko jego część. Faza ta polega głównie na rozstrzygnięciach dotyczących analizowanej inwestycji.

Ostatnią i finalną częścią procesu decyzyjnego jest proces związany z samym podjęciem decyzji, który wątpienia stanowiącego konkluzje całego procesu. W założeniu, podjęcie decyzji wiąże się z wyborem najracjonalniejszego z rozwiązań, które ma przynieść największe korzyści spośród wszystkich rozwiązań alternatywnych. Działania procesu decyzyjnego skierowane są przede wszystkim na badania i analizę. Moment podjęcia decyzji rozpoczyna proces związany z kwestiami administracyjno-formalnymi, którego istotą jest już działanie, a nie analiza.

Czynniki wpływające na decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości

Różnorodne i odmienne cechy nieruchomości mające wpływ na opłacalność inwestycji powodują, że decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości są narażone dodatkowo na wpływ subiektywnych poglądów i spostrzeżeń. Motywy i cele inwestowania są także zróżnicowane. Poza celem inwestycji, do rozbieżności dochodzi także w kontekście odmiennej skłonności do podejmowania ryzyka, różnych oczekiwań w stosunku do stopy czy okresu zwrotu. Koncentracja starań skupiony na osiągnięciu celu inwestycji jest typowe dla racjonalnego inwestora, który działa w możliwie jak najlepszym, swoim interesie. Oczywistym jest, że termin korzyści dla każdego inwestora oznacza coś innego. Dla jednych korzyścią będą benefity stricte finansowe, dla drugiego korzyścią będzie zysk z natury społecznej. Racjonalność zachowania inwestorów prowadzi do najoptymalniejszego wykorzystania zasobów nieruchomościowo-przestrzennych na rynku nieruchomości. Optymalne działania obejmują w swoim zakresie wszystkie możliwe legalne działania, które pozwolą na zmaksymalizowanie i uzyskanie najwyższej wartości majątku nieruchomego zachowując jego pełną użyteczność.

Zobacz też:

Definicja, specyfika i struktura rynku nieruchomości

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania

Funkcje nieruchomości. Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości.

Funkcje rynku nieruchomości