Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Bank Nieruchomości - 2 lata temu

Źródło: Domena publiczna / pexels.com

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości to proces, w którym państwo lub inny podmiot publiczny przejmuje własność nieruchomości prywatnej na podstawie wydanej ustawy. Celem wywłaszczenia jest zwykle realizacja jakiegoś ważnego celu publicznego, takiego jak budowa drogi, mostu, linii kolejowej lub innej infrastruktury publicznej. W zamian za wywłaszczoną nieruchomość, jej właściciel otrzymuje odszkodowanie. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej temu procesowi i zbadamy, na czym polega wywłaszczenie nieruchomości oraz jakie są prawa i obowiązki zarówno właściciela nieruchomości, jak i podmiotu publicznego, który dokonuje wywłaszczenia.

Proces wywłaszczenia nieruchomości

Proces wywłaszczenia jest dość skomplikowany i czasochłonny. Proces ten, zaczyna się od wydania decyzji o wywłaszczeniu przez odpowiedni organ administracji publicznej. Następnie właściciel nieruchomości otrzymuje wezwanie do złożenia oświadczenia o wysokości ceny nieruchomości. Jeśli właściciel nie zgadza się z zaproponowaną ceną, może złożyć odwołanie do sądu administracyjnego. Jeśli sąd administracyjny uzna, że wywłaszczenie jest zasadne i zgodne z prawem, a zaproponowana cena odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, wówczas właściciel nieruchomości jest zobowiązany do jej odsprzedania, a państwo lub inny podmiot publiczny jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania. Wysokość odszkodowania jest ustalana na podstawie ceny nieruchomości na rynku oraz ewentualnych strat, jakie właściciel poniósł w związku z wywłaszczeniem.

To co dla większości stanowi największe zaskoczenie, to czas w którym dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości. Większość decyzji dotyczących inwestycji publicznych ma natychmiastową moc wiążącą, co pozwala podmiotowi realizującemu inwestycję na przejęcie nieruchomości nawet w ciągu kilku dni. Oznacza to, że gospodarstwa domowe po podjęciu decyzji o wywłaszczeniu mają czasem tylko kilka dni na wyprowadzkę, co zwykle stanowi nie lada wyzwanie.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Jaka jest jego wysokość?

Tak jak wspominaliśmy, osoba, której nieruchomość została odebrana przez państwo, ma prawo do otrzymania odszkodowania. Jego wysokość jest określana na podstawie wartości nieruchomości lub praw, które zostały odebrane. Wysokość wypłacanego odszkodowania jest ustalana przez starostę i podana w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Podczas wyceny odszkodowania, rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę obecne ceny nieruchomości, stan techniczny, rodzaj, lokalizację, przeznaczenie, unikalne cechy oraz dostępność do infrastruktury. Obowiązek wypłaty odszkodowania następuje w momencie odebrania lub ograniczenia praw do nieruchomości. Zazwyczaj odszkodowanie jest wypłacane w ciągu 14 dni od momentu, w którym decyzja o wywłaszczeniu zostaje wykonana, ale bardzo często zdarza się że odszkodowanie jest wypłacane dopiero po kilku tygodniach, a całemu procesowi wypłaty towarzyszy sporo kwestii formalnych. Możliwa jest także wypłata zaliczki na poczet odszkodowania. Zaliczka może wynieść nawet 70% ceny sprzedaży. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty wyrazi na to zgodę, odszkodowanie może być wypłacone w formie innej nieruchomości (zamiana nieruchomości) a ewentualna różnica w wartości zamienionych nieruchomości jest uzupełniana poprzez dopłatę pieniężną. Ponieważ wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić bardzo szybko, zdarza się, że właścicielowi nieruchomości która została wywłaszczona oferowana jest pomoc w znalezieniu tymczasowego miejsca zamieszkania (zazwyczaj jest to pomoc w znalezieniu mieszkania na wynajem).

Ogólna wysokość odszkodowania jest trudna do jednoznacznego określenia ze względu na to że wpływ na nią mają indywidualne cechy nieruchomości, jednak można śmiało zazwyczaj, że wysokość odszkodowania to cena dobrze odpowiadająca wartości rynkowej nieruchomości lub cena przekraczająca wartość rynkową nieruchomości, którą ciężko byłoby uzyskać w przypadku prywatnej sprzedaży.

Jak często dochodzi do wywłaszczeń nieruchomości w Polsce?

Wywłaszczenie nieruchomości jest dość rzadko stosowanym środkiem, ponieważ wiąże się z koniecznością wypłacenia odszkodowania właścicielom nieruchomości. Wypłaty odszkodowań zbyt często wykorzystywane, mogą znacząco podwyższyć koszt realizacji inwestycji, dlatego organy publiczne i jednostki samorządów terytorialnych starają się unikać takich sytuacji Nierzadko zdarza się, że wysokość odszkodowania często przekracza rynkową wartość nieruchomości. Dlatego też państwo lub inne podmioty publiczne odwołują się do wywłaszczeń nieruchomości tylko w ostateczności i szukają innych rozwiązań.

Wywłaszczenie nieruchomości jest dość kontrowersyjnym tematem, ponieważ wielu ludzi uważa, że jest to ingerencja państwa w prawo własności prywatnej. Właściwie możemy nawet powiedzieć, że jest to jedna z najwyższych form ingerencji Państwa w konstytucyjnie chronione prawo własności. Z drugiej strony jednak, państwo ma prawo do wywłaszczenia nieruchomości w celu realizacji ważnych celów publicznych, takich jak chociażby budowa infrastruktury publicznej. W takim przypadku właściciel nieruchomości otrzymuje odszkodowanie, które ma w założeniu zrekompensować mu straty poniesione w związku z wywłaszczeniem.

Wywłaszczenie nieruchomości w prawie

Art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa zasady wywłaszczenia nieruchomości w Polsce. Zgodnie z tym przepisem, wywłaszczenie nieruchomości może dotyczyć nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Art. 112 mówi także o tym, że wywłaszczenie może być dokonane tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.