Cele inwestowania w nieruchomości. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości? Jakie cele inwestycyjne spełniają nieruchomości? Zalety inwestowania w nieruchomości.

Dynamiczny rozwój gospodarczy w ostatnich dekadach oraz poszukiwania przez inwestorów atrakcyjnych pod względem dochodowym możliwości alokacji kapitału pociągnęły za sobą wzrost zainteresowania szeroko rozumianym inwestowaniem. Konsekwencją poszukiwań w celu znalezienia najkorzystniejszego – w danych warunkach ekonomicznych i danym określonym momencie – kierunku lokowania posiadanego kapitału, jest ciągła jego migracja między poszczególnymi segmentami rynku. To właśnie migracja kapitału stała się podstawowym czynnikiem który doprowadził do globalizacji gospodarek.

Inwestycja - czym jest?

Z terminem “Inwestowania” ściśle związane jest samo pojęcie “inwestycja”. Zgodnie z ustawą rachunkowości z dnia 29 września 1994 r. przez inwestycję “rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziału w zyskach), lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe, oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści”. 

Inwestycja może być także rozumiana jako środek zabezpieczający kapitał przed utratą wartości, lub generujący stały pasywny strumień przynoszący dochód (np. z tytułu wynajmu). W szerszym ujęciu, inwestycje są komplementarne ze strukturami inwestycyjnymi, które mają za zadanie pomóc w osiągnięciu wcześniej przyjętego i założonego celu. W gospodarce rynkowej istnieje wiele form inwestycji charakteryzujących się indywidualnym i zróżnicowanym poziomem ryzyka. W związku ze sporym stopniem zróżnicowania poszczególnych rodzajów aktywów inwestycyjnych, nie jest łatwo określić ich wspólne i jednolite cechy. Niemniej jednak, spośród wszystkich możliwych kierunków inwestycyjnych, powszechnie za najbezpieczniejszy i najstabilniejszy kierunek lokowania kapitału uznawany jest rynek nieruchomości. 

Inwestycje w nieruchomości - specyfika

Aktywność inwestycyjna rynku nieruchomości, w związku z tym, że stanowi on element rynku kapitałowego, silnie uzależniona jest od trendu, popytu i zainteresowania inwestowaniem na innych rynkach, gdzie w szczególności wyróżnia się; rynek papierów wartościowych, rynek towarów a także rynek surowców. Często obserwowane zmiany trendów lub paniczne wycofywanie kapitału z określonego sektora, z reguły skutkuje poważnymi turbulencjami na przestrzeni wszystkich segmentów rynkowych. Skutki takich zjawisk są trudne do oszacowania, a to z kolei implikuje niepewność rynkową, która co do zasady związana jest nie tylko ze skutkami ekonomicznymi, ale również z konsekwencjami społecznymi, politycznymi i środowiskowymi.

Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości ze względu na złożoność czynników towarzyszących charakteryzuje się stosunkowo niską zmiennością w porównaniu z innymi dobrami inwestycyjnymi, pomimo tego, że rynek nieruchomości mocno powiązany jest z innymi sektorami gospodarki, wyróżniając przede wszystkim sektor bankowy, budowlany, i finansowy.

W sensie ekonomicznym, satysfakcja osoby inwestującej w nieruchomości determinowana jest przez wysokość osiągniętej stopy zwrotu, dynamiki wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, lub stopy dochodu osiąganej z inwestycji o charakterze pasywnym. Podstawowym wskaźnikiem weryfikującym trafność inwestycji jest stopa dochodu (stopa zwrotu) z kapitału, lub stopa dochodu z przepływów pieniężnych które ta inwestycja generuje.

Zalety inwestycji w nieruchomości. Cele inwestycji na rynku nieruchomości

Inwestorzy podejmują decyzje inwestycyjne - w swoim imieniu lub w imieniu innego podmiotu - bazując na dwóch podstawowych parametrach, jakimi są cel inwestycji oraz poziom ryzyka, który jest nierozłącznym elementem każdej decyzji inwestycyjnej. Decydując się ulokować kapitał na rynku nieruchomości, inwestor ma pewne cele wiążące się z tym działaniem.

Podstawowym celem inwestycji na rynku nieruchomości jest stabilny wzrost zainwestowanego kapitału i oczywiście zysk. W przypadku inwestowania na rynku nieruchomości najczęściej przez pojęcie zysku rozumie się dodatnią różnicę pomiędzy ceną kupna danej nieruchomości a ceną jej sprzedaży. Różnica ta może zostać wygenerowana na skutek wzrostu wartości nieruchomości w okresie jej posiadania lub przez inne działania, które w konsekwencji nieruchomość mogły doprowadzić do aprecjacji wartości nieruchomości (np. remont).

Oprócz zysków o charakterze dochodowym i bezpośrednim, kolejnym istotnym celem jest dokonywanie inwestycji w celu osiągania dochodów pasywnych, głównie w postaci czynszu - w przypadku zdecydowania się na przeznaczenie nieruchomości pod wynajem lub dzierżawę. Wysokość czynszu powinna z reguły być na tyle wysoka, by pokrywała wszystkie koszty związane z obsługą nieruchomości. Drugą postać, jaką mogą przyjmować dochody w formie pasywnej, to dywidendy, z tytułu posiadania papierów wartościowych spółek, których działalność związana jest z nieruchomościami.

Kolejnym celem inwestowania w nieruchomości jest zabezpieczenie środków finansowych, głównie w celu ochrony kapitału przed inflacją. Motywacją tego działania jest zachowanie realnej wartości kapitału.

W kontekście innych celów jakimi kierują się uczestnicy tego rynku możemy wymienić uzyskanie ulg podatkowych. Kodeks podatku dochodowego mówi, iż w przeciwieństwie do wielu innych inwestycji dochód uzyskany na skutek wynajmu może być w pewien sposób chroniony, w celu zmniejszenia zobowiązań z tytułu podatku dochodowego. Innymi celami którymi sugerują się inwestorzy, to zabezpieczenie kapitału przed nadmierną konsumpcją, “odmrożenie kapitału” przez zaciągnięcie kredytu hipotecznego, czy chociażby poprawa warunków mieszkaniowych z czym wiąże się np. prowadzenie działalności gospodarczej, czy kwestie niewymierne takie jak chociażby uzyskanie prestiżu.
 

Co brać pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości?
 

Cele inwestycyjne, którymi kierują się inwestorzy na rynku nieruchomości, niezależnie od tego, czy są to inwestorzy instytucjonalni, czy indywidualni, są z reguły odmienne i zindywidualizowane. Różnice te wynikają przede wszystkim z odmienności ich profilu i potrzeb inwestycyjnych. Co do zasady, inwestorzy dostosowują typ inwestycji do swojego profilu inwestycyjnego, uwzględniając przy tym ich personalny poziom tolerancji ryzyka, skłonność do jego podejmowania, oczekiwania co do wysokości stopy zwrotu, oraz horyzont czasowy, po którym inwestycja powinna generować zyski. Dobierają oni inwestycje w taki sposób, żeby ten cel móc osiągnąć - uwzględniając przy tym koszty związane z procesem realizacji inwestycji oraz ryzyko. Inwestor określa także tzw. oczekiwaną stopę wzrostu, czyli taką, która pozwoli mu pokryć i odzyskać kapitał przeznaczony na poczynione nakłady.

Zobacz też:

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania

Funkcje nieruchomości. Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości.