Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości. Co sprawia, że nieruchomości stanowią dobrą inwestycję?

Atrakcyjność inwestycyjna to, zgodnie z definicją przedstawioną w literaturze, zestaw zalet, które przemawiają za danym przedsięwzięciem inwestycyjnym. Inna definicja mówi, że atrakcyjność inwestycyjna to ogół czynników, które skłaniają inwestorów do alokacji swojego kapitału w konkretne przedsięwzięcie.

Atrakcyjność inwestycyjna może obejmować szeroki zakres czynników, takich jak oczekiwana stopa zwrotu z projektu, poziom ryzyka związanego z projektem, ogólne warunki rynkowe, stabilność i potencjał branży oraz siła finansowa i zdolności zarządcze inwestora. Atrakcyjność inwestycyjna projektu jest określana poprzez ocenę tych czynników, a następnie porównanie ich z dostępnymi alternatywami inwestycyjnymi. Ocena przydatności nieruchomości dokonywana jest przez podmiot zainteresowany jej walorami użytkowymi, kierując się w tej ocenie nie tylko zewnętrznymi, ale również wewnętrznymi, indywidualnymi przesłankami oceny. Funkcje nieruchomości wynikają z posiadanej przez nieruchomość wartości użytkowej, potencjału który wykazuje lub bieżących potrzeb właściciela.  Dla inwestorów poziom atrakcyjności inwestycyjnej jest ważnym czynnikiem, który bierze się pod uwagę podczas podejmowania decyzji o alokacji kapitału. Analizując nieruchomości pod kątem atrakcyjności inwestycyjnej, łatwo zauważyć, że to właśnie jej uniwersalne funkcje, wynikające w głównej mierze z jej cech fizycznych i ekonomicznych, stanowią o jej atrakcyjności inwestycyjnej. 

Funkcje nieruchomości

Funkcja zaspokajania popytu na powierzchnię to podstawowa funkcja którą spełniają nieruchomości. Nieruchomości zaspokajają i dostarczają wszelkiego rodzaju popyt i potrzebę na powierzchnię. Przykładami takiej potrzeby są np. powierzchnia mieszkaniowa lub powierzchnia niezbędna do prowadzenia działalności gospodarczej.

Kolejną ważną funkcją jest funkcja zabezpieczenia. Dzięki swoim cechom fizycznym i ekonomicznym, a szczególnie trwałości w miejscu i czasie, nieruchomości stanowią doskonałe zabezpieczenie dla zaciąganych kredytów i pożyczek. Księgi wieczyste, oprócz tego, że zawierają podstawowe informacje o nieruchomości, zawierają również informacje o przeszłych obciążeniach. Sprawia to, że księgi wieczyste są niezwykle przejrzystą formą przeglądu historii zobowiązań ciążących na nieruchomości. Poza zabezpieczeniem kredytów i pożyczek, nieruchomości mogą stanowić także zabezpieczenie dla instrumentów rynku finansowego, pełniąc funkcję gwarancyjną dla inwestorów nabywających papiery wartościowe.

Nieruchomość z uwagi na swój towarowy charakter, może być przedmiotem i źródłem dochodu dla właściciela, lub osoby zarządzającej nieruchomością. Sprawia to, że nieruchomości pełnią funkcję dochodową. Dochód generowany przez nieruchomość możemy podzielić na 3 typy: dochody czynszowe (np. z tytułu najmu), dochody pozaczynszowe (np. udostępniając powierzchnię reklamową), oraz dochód generowany z chwilą sprzedaży nieruchomości. Patrząc przez pryzmat różnorodności typów dochodu, można powiedzieć, że nieruchomości swoją specyfiką przypominają bankowe lokaty rentierskie.

Nieruchomości spełniają także funkcję lokacyjną. Z uwagi na historyczne dane oraz wieloletnią tendencję do wzrostu wartości nieruchomości w czasie, nieruchomość wykorzystywana i traktowana jest jako bezpieczny, długoterminowy sposób lokowania pieniędzy i skuteczne zabezpieczenie przed inflacją. Mało eksploatowane ekonomicznie nieruchomości nie tylko potrafią zachować swoją wartość, ale wraz z upływem czasu mogą zyskać na wartości. Wzrosty wartości rynkowej nieruchomości można wytłumaczyć przez proporcjonalny wzrost cen usług bezpośrednio i pośrednio związanych z budową nieruchomości takie jak koszty budowy oraz koszty materiałów. Fakt, że nieruchomość stanowi ochronę kapitału przed inflacją znacznie wyróżnia ją spośród pozostałych innych instrumentów finansowych.

Dobra inwestycyjne jakim są nieruchomości, stanowiąc o dużej części rynku kapitałowego, podobnie jak inne aktywa mogą mieć charakter spekulacyjny i być podatne na spekulacje - sprawia to, że nieruchomości spełniają funkcję spekulacyjną. Inwestorzy zaczną nabywać nieruchomości, w momencie w którym będą antycypować ich wzrosty wartości w przyszłości. Analogicznie, inwestorzy będą bardziej skłonni pozbyć się i sprzedać nieruchomość lub wstrzymać się z planowaną inwestycją, w przypadku, gdy będą uważali, że wkrótce ceny nieruchomości spadną.

Biorąc pod uwagę fakt, że nieruchomości często stanowią o majątku osób fizycznych i prawnych, są one wykorzystywane w większości państw jako podstawa naliczenia podatku majątkowego (jest to z reguły główny strumień dochodów samorządów lokalnych) pełniąc funkcję fiskalną. Opodatkowany jest także wszelki obrót nieruchomościami. W zależności od formy i okoliczności tego obrotu, skarb Państwa posiłkuje się podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podatkiem dochodowym, podatkiem od spadków i darowizn, a także podatkiem od towarów i usług. Opodatkowane są także dochody z nieruchomości w postaci pożytków cywilnych, którymi są np. dochody z tytułu otrzymywania czynszów najmu lub dzierżawy.

Inne czynniki składające się na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości

Oprócz funkcji, które nieruchomości spełniają, na atrakcyjność inwestycyjną składa się jeszcze wiele innych czynników. Istotnym pozostaje różnorodność przedmiotu inwestowania nieruchomości oraz z reguły większa w stosunku do innych sektorów odporność na wahania koniunkturalne. Co do zasady, nieruchomości stanowią jedną z najbezpieczniejszych form alokacji kapitału głównie ze względu na fakt, iż wykazują niższe odchylenia ich wartości niż alternatywne aktywa finansowe. Parametry rynkowe, w tym w szczególności: rynkowe stopy zwrotu, ceny transakcyjne, rynkowe stawki czynszu, rynkowe wydatki operacyjne oraz odsetki pustostanów, także mają wpływ na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości, analizowanej pod kątem jej dochodowości, generowanych przychodów oraz wartości kapitałowej, która silnie determinuje jej wartość rynkową. W kwestii wymienionych parametrów bardzo istotny wpływ ma lokalizacja, rozumiana zarówno w sensie ekonomicznym jak i fizycznym. Jako iż lokalizacja jest jednym z głównych najważniejszych atrybutów nieruchomości, zarówno w procesach wyceny jak i analiz rynku nieruchomości uznaje się ją jako kolejny główny parametr kształtujący cenę rynkową. 

Zobacz też:

Jakie funkcje spełnia rynek nieruchomości?

Cele inwestowania w nieruchomości